整理自昆山写字楼：南风窗 中国房地产总裁战略家

　　之前昆山写字楼的文章里有谈到万科开发的商墅昆山写字楼，今天给大家讲讲万达的合墅昆山写字楼！

　　宜商宜住的别墅型商铺，通过创新设计和功能的优化，得房率244%，集中了住宅和商业的双重优势，多功能、超赠送的创新让人眼前一亮——这就是万达城合墅 ！

NO. 1｜壹

2层变5层，110㎡变268㎡甚至更大的魔术

　　商墅的原始格局是地面2层加地下1层，经过改造后，地面可以变成3层，外加地下1层和屋顶露台的改造，即可实现2层变5层的空间重组，总体赠送面积158㎡，得房率高达244% 。

▲改造前

▲改造后

NO. 2｜贰

带前庭后院的商铺，更像别墅

　　商墅区别于其他商铺的最大特点是，加入了前庭后院的设计，赋予产品更多别墅属性，赠送的约14㎡实用前庭和18㎡宽阔后院，可打造成露天茶室，阳光房等专属空间。

NO. 3｜叁

地下约86㎡空间，同享双车位和影音娱乐室

　　传统的商铺通常不带地库，而商墅则突破常规，面积约86㎡的全赠送地下空间，除去双车位后，剩余约56㎡多功能空间可以改造成1-2个私人空间，可用作家庭KTV、棋牌室、健身室等。

NO. 4｜肆

上下5个露台，多送30㎡观景小院

　　除一层前庭后院外，二层客卧，三层主卧和次卧均有超大露台，可做高尔夫推杆、空中茶室、阳光书房等休闲空间；也可直接与室内打通，为经营场所额外附赠约30㎡使用空间。

NO. 5｜伍

双天井配置，全屋采光+35㎡赠送空间

　　双天井设计，在0.618黄金分割线上设置地面和地下两个采光天井，四周用玻璃隔断，充分保证室内采光需求；同时也可将天井进行改造，额外获得35㎡赠送空间，这部分面积可以做成私人衣帽间或休息间，丰富使用功能。

　　江南的人居如同太湖石的天然雅性，讲究的是“透、瘦、漏、皱”。商墅的花园、露台、多功能空间，正是符合了地域情感。

　　在雪浪山下，长广溪畔，品味春之芽、夏之花、秋之果、冬之雪，一杯淡茶，一本好书，袅袅盘香，端坐小沙发上一品香茗，别有一番味道，这才是真正的江南名仕的私家合墅。

　　延伸阅读：万科商业地产新模式：商墅

　　万科一贯不走寻常路,放弃传统写字楼模式,将住宅领域积累的产品优势与物业服务优势延伸到写字楼产品,开发低密度特色写字楼-万科VMO：每栋商务别墅的面积为500-1200平米，每套赠送250-750平米的采光地下空间，配3-6个停车位；VMO的花园广场由三栋5层的办公建筑组成，大堂双层挑高，标准层面积达2100-3000平方米，空间可塑性强，内部分割，总价相对较低。

　　?设计理念：

　　最大化利用场地与周边自然环境，创造“生态办公”“绿色办公”的新环境商务办公，万科集团内部的产品代号为：【商墅】

　　什么是商墅？

　　商墅？=商业+别墅？

　　商业产权和居住产权的限制无法实现住宅的多元化使用.

　　如何才能两全其美？

　　市场什么样的产品打破两种限制？

　　商墅的出现，将商业、居住、办公多功能融合，真正实现产品的创新性.

　　商墅将成为未来商业地产的潮流产品.

　　商墅：商业产权下的功能和空间多元化组合。

　　商墅一般规划为三至五层，一至二层做商业性质使用，三至五层做居家别墅性质使用.

　　分层规划，达到动静分离效果；

　　多功能使用，是商业也是别墅；

　　空间组合灵活，随意变换，满足多元化需求.

　　别墅规划类别举例：

　　用于居家：三层客厅、厨房，四层、五层为卧室；

　　用于投资：从三层到五层可以隔出多间单身公寓。

　　商业规划类别举例：

　　一层商铺，二层办公室；

　　一层、二层均为办公室。

　　商墅案例研究

　　永建商墅案例一

　　永建顶尚是厦门永建房地产有限公司继城立方、雍景湾之后，又一“创意小户型”力作.

　　项目规划产品主要有三类：SOHO、摩天轮小两房、商墅.

　　商墅产品规划

　　计算产权面积110㎡，

　　实际享用面积约180㎡；

　　每层面积约40平米；

　　每层挑高3.6米；

　　赠送地面停车位；

　　商墅产品规划--一层

　　每套商墅赠送地面停车位

　　一层可以当做商铺，用于出租，也可自主经营.

　　一楼的店面：进深约10米，面宽约4米，挑高3.6米；

　　二层规划有会客厅，办公区，灵活多变.

　　三层规划厨房、餐厅、客厅，上班，回家如此近距离.

　　四层规划次卧、儿童房，紧凑精致.

　　五层规划主卧、空中露台，尽享受私密空间.

　　商墅产品优劣势剖析

　　永建商墅的优劣势并存。商墅以其稀缺性和独特性抢占市场眼球.

　　商墅产品优劣势剖析

　　永建商墅的优劣势并存。但其私密性较差，规划缺陷存在，后续的经营管理尚未成熟.

　　商墅案例二BOVO商墅

　　BOVO商墅项目是低碳理念和低碳经济的标志性案例.

　　BOVO商墅位于江苏昆山花桥国际商务城商务综合区，毗邻上海安亭新镇，离上海市中心20公里。

　　区位定位：花桥打造成为“国际、科技、生态、人文、宜居”的现代化低碳商务城；

　　区位优势：叠加“上海的区位优势、江苏的政策优势、昆山的成本优势”

　　BOVO商墅--规划

　　项目规划为商务办公区、独立办公区和配套设施服务区三大分区.

　　项目规模：占地250余亩，总建筑面积达28万平方米；共68栋，每栋3层；

　　主力户型：200-300㎡，总价300-600万元；

　　投资商：香港大光集团；

　　开发商：昆山大鸿运房地产开发公司；

　　建筑设计单位：德国FTA设计公司；

　　景观设计单位：香港CKC设计；

　　项目分区：总体规划为3大区域，即商务办公区、独立办公区和配套设施服务区；

　　项目配比：15万平方米的商务办公楼宇群、8万平方米的低密度总部办公区域、2万平方米的SOHO办公区域及3万平方米的商务配套区域。

　　商务配套主要包括：多功能会议室，咖啡吧，健身房，瑜伽馆，台球室，洗衣房，便利店

　　BOVO商墅--特色

　　A户型一层.

　　A户型二层.

　　A户型三层.

　　BOVO商墅凭借超大赠送面积、灵动空间，获得客户青睐.

　　商墅案例三汇领商墅

　　处于三大主题乐园的中心点，均不超过3分钟车程，其中距离迪士尼乐园最近，仅1公里.

　　区域定位：上海金融中心和航运中心；

　　项目定位：公司注册＋花园式办公＋顶级私人别墅概念；

　　汇领商墅--规划

　　汇领商墅是集办公、住宅、餐饮等一体的综合性项目.

　　项目规模：占地6.67万㎡，总建筑面积达3.4万㎡；共68栋别墅办公楼，每栋3层；一栋综合楼（配套项目）；

　　主力户型：436-460㎡，一层高度3米，2层高度3.2米，三层高度3.4米；

　　汇领商墅--特色

　　项目属商业产权，每栋房子均可以注册公司，每栋建筑均可独立冠名.

　　汇领商墅--户型

　　户型大，功能多，空间灵动多变，是商业也是别墅.

　　案例总结

　　案例表明，规划商墅产品，需要考虑项目区位环境，且需要呈现创新独特性，才能得到市场的认可.

　　案例共同点

　　BOVO商墅、汇领商墅借鉴之处主要表现为三个部分：整体规划、产品规划、功能设定.

　　商墅的价值点主要体现在：功能丰富性、市场稀缺性、空间创意性、品牌塑造性、市场抗跌性.

　　商墅价值点

　　1、功能丰富性：集商业、办公、休闲多种功能于一体。

　　2、市场稀缺性：商业地产主要表现为商铺、写字楼、购物中心等，集合商业和别墅的性质产品是现有产品的升级版，市场稀缺。

　　3、空间创意性：建筑形状各异，建筑外立面新兴材质，内部空间灵动变换。

　　4、品牌塑造性：对开发商而言，创新产品不仅促进销售，获取更多利润，更重要的是对开发商的品牌塑造起到很关键作用。

　　5、市场抗跌性：在住宅市场限购、限贷的政策下，商业地产不受限制，有效抵御通货膨胀。

　　商墅——将成为未来商业地产的主流产品

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