“世界创新高科技中心、全国经济中心……深圳的“心”路历程不断轰动全国甚至世界。在全国中心地位之外宝安写字楼，深圳城市各区域间的发展协同也让“中心”之争甚嚣尘上。

　　2006年《深圳市城市总体规划（2007-2020）》可以说是深圳城市发展思维的一次全新突破。在这个规划里宝安写字楼，深圳第一次提出了多中心多极化发展的思路，明确提出了包括2个城市中心、5个副都心和8个组团中心的三级中心体系。

　　2010年8月，《深圳市城市总体规划（2010-2020）》获国务院正式批复，里面明确了2个城市主中心，即福田—罗湖中心（福田中心区+罗湖中心区）和前海中心（前海+后海+宝安中心区），还确定了包括龙华中心在内的5个城市副中心。

　　随着深圳经济高速发展，城市核心区域也大面积外拓与外延，曾经荒凉的深圳西部，已成为“价居高位”的宝安中心区和大前海海滨区；曾“偏安一隅”的关外龙华也今非昔比，凭借地王声名也显赫一时；就连曾经无人问津的东部区域也借着东进战略的春风开始崛起。

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　　中房报记者 翁晓琳 深圳报道

　　每一座城市都需要匹配一个强有力的交通枢纽，为区域腾飞注入源源不断的发展动力。而龙华凭借着深圳北站，这座宝安写字楼我国当前建设占地面积最大、建设面积最大、接驳功能最为齐全的大型综合交通枢纽，拉近了与城市市中心的距离，承接起发展重任和人口转移。

　　每一座城市都需要匹配一个强有力的交通枢纽，为区域腾飞注入源源不断的发展动力。而龙华凭借着深圳北站，这座我国当前建设占地面积最大、建设面积最大、接驳功能最为齐全的大型综合交通枢纽，拉近了与城市市中心的距离，承接起发展重任和人口转移。

　　首个枢纽城市综合体开工

　　龙华利用紧邻福田的地利优势，总投入2000亿元大手笔打造“一个发展中轴、九个功能片区”，成为快速崛起的深圳下一个新都市中心。尤其是2014年12月，深圳北站商务中心区首个项目深圳北站枢纽城市综合体项目全面开工，标志着深圳北站商务中心区进入全面开发建设阶段。

　　深圳北站商务中心区规划建筑总面积1100万平方米，其中550万平方米为商业和商务用地，发展定位为以总部经济、产业金融服务及综合商业为主，建设具有国际水平和现代化特色的综合商务片区。

　　一位房地产业内人士对中国房地产报记者表示，龙华未来规划地位也有可能继续提升，龙华北站CBD和红山商业文化中心区，可能划入福田－罗湖中心的范围。“这样在深圳会形成中部中心格局，与西部的前海中心相呼应，将促进深圳中轴、北部发展带、南部发展带的协调发展，更远可辐射深圳北面的东莞各镇。”

　　中国综合开发研究院副院长郭万达也对中国房地产报记者表示，作为深圳北核心区的“北站商务中心”被赋予“城市新中心”的全市战略定位。“深圳北站CBD正在加速形成，深圳市政府投资2000亿元建设龙华，新区将推动深圳北站商务中心区的规划建设进程，快速完成北站周边一系列交通主次干道配套建设工程，而规划设计中的学校、医院、图书馆、音乐厅等公共服务项目和文体设施配套也将一一登场，目前该片区已入住200多万人口，未来有望吸引300万人口入住。”

　　四年三地王 房价上涨144%

　　凭借种种规划利好，龙华也吸引了大量开发商入驻：包括万科、龙光、星河、鸿荣源、佳兆业、港铁等。龙华区域也成为了开发商的“兵家必争之地”。

　　在这样情况下，龙华的土地市场地王频出，又不停推动房价上涨。美联物业全国研究中心提供的数据显示，2013年龙华地王楼面地价为1.46万元/平方米，2014年开盘价为3.25万元/平方米，增加63%。2014年地王楼面地价为2.51万元/平方米，2015年开盘价为5.5万元/平方米，增加84%。而2016年龙华新地王楼面地价高达56781元/平方米，不少业内人士都预测又将拉升整个深圳北周边住宅价格，终结现有豪宅销售集中在几个低端别墅项目的局面。

　　开发商钟爱龙华的原因，可以从龙光地产身上略见端倪。2014年10月龙光地产以46.8亿元夺得龙华白石龙地王，折合楼面地价25094元/平方米，当时该地块周边的二手房价不过2.5万元~3万元/平方米。在市场都不看好的情况下，龙光地产依靠快周转模式，一年内完成拿地—开发—销售等环节，在2015年10月将龙光玖龙玺推出市场，恰好赶上了深圳房价高涨的春风，一期均价为5.5万元/平方米，今年3月三期开盘，均价又超过了7.2万元/平方米，刷新了龙华房价纪录。

　　2016年上半年业绩发布会上，龙光地产相关负责人表示：“对于拿地，我们认为要看投资后五年的发展潜力，通过溢价赚钱。玖龙玺拿地12个月就开始预售，开售6个月卖了65亿元回笼62亿元，也就是拿地后12到18个月不仅回收了土地成本，还实现正现金流，从根本上保证了公司资金链的核心能力。我们可以做到拿地之后就快速周转，红山项目今年年底入市，光明项目明年5月入市，资金压力就小很多。深圳过去一年房涨幅很大，上半年均价同比涨幅71%，每平方米从3万元涨到5.1万元。下一步，我们也不希望短时间内再这样涨，但相信深圳房价还会稳健地增长，10%~20%的增长就够多了。”

　　龙华作为福田的后花园，依靠地铁“30分钟经济圈”，成为中心区上班族优先选择的“睡城”。庞大的年轻白领消费群体流入也带动了该区域的消费需求和消费能力。

　　2015年深圳房价上涨39%，龙华区域的房价涨幅也十分明显，新房房价涨幅为33%，二手房房价涨幅为32%。2016年上半年，龙华房价也并未停上涨的脚步，7月新房均价已经达到了52790元/平方米，较2013年已经上涨了144%。

　　深圳中原研究中心经理王飞表示：“龙华前两年的快速上涨确实部分透支了购买力，从配套和发展速度来看，短期内龙华房价应该处于一个阶段性的高位上，大环境不变的情况下，继续上涨面临压力。开发商抢占龙华区域是由龙华的地理位置、交通规划和人口持续流入决定的，中心区的高租金和高房价使得人口不断向龙华外溢，并且区域新房价格大部分都是预期先行的。”

　　“说龙华房价虚高也不是没道理，房价已经比肩福田了，配套上和福田还是有差距。但市场价格有自己的道理。第一，政府定位龙华就是新中心区而不是副中心区。第二，龙华配备了2000亿元投资规模，未来建筑面积都将超过福田，加上深圳北站所在地都给了市场有力预期。第三，深圳过去是向西发展，现在土地开发资源告急，发展只能向东或向北，而龙华恰巧就在向北的中轴线上。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也对此表示。

　　宋丁直言：“眼下配套是有些落后，但是大量在福田工作的白领都选择在龙华居住，距离福田最近的，有成片可供开发的土地也只有龙华了，龙岗面积大但是地理位置远，白领也不会选择。在这种政策导向、市场导向下，3到5年后再看龙华，一定不是今天这样。”

　　现在深圳最快的区域，北边论龙华，西边就得谈宝安中心区。宝安中心区位于深圳西部、珠江东岸，是港深穗黄金经济走廊的重要节点和珠江东岸发展轴的重要枢纽地区，是前海中心的重要组成部分，规划用地约15平方公里，其中，滨海片区约7平方公里，碧海片区约8平方公里。

　　现在深圳最快的区域，北边论龙华，西边就得谈宝安中心区。宝安中心区位于深圳西部、珠江东岸，是港深穗黄金经济走廊的重要节点和珠江东岸发展轴的重要枢纽地区，是前海中心的重要组成部分，规划用地约15平方公里，其中，滨海片区约7平方公里，碧海片区约8平方公里。

　　CBD+TBD格局初现

　　经过10多年规划建设，宝安经历了从区级中心到城市次中心直至深圳西部城市中心的功能提升，加上宝安区共投入约100亿元用于该片区基础设施建设，现在宝安中心区的市政道路网络已基本形成，城区框架也逐步显现。

　　按照原有规划，宝安中心区将打造成宝安区的CBD，而此前经过重新定位调整，已经提升为CBD+TBD（中央商务区+科技创新服务区）。2013年，宝安中心区已经格局初见，除了核心的商务区还留有不少未建设开发的空地之外，周边的居住生活区几乎被建设完成，形成了宝安高端住宅商务区。

　　2014年，宝安中心区被纳入全市重点区域，当年实际完成投资64.2亿元；2015年实际完成投资100.2亿元；今年计划完成投资118.4亿元，上半年实际已完成投资约61亿元，完成率51.5%，逐步确立了作为深圳西部活力海岸带“龙头”的战略地位。

　　除此之外，2015年深圳市政府提出要将前海蛇口自贸区扩容至41.8平方公里，综合规划新纳入南山、宝安等部分重点区域，包含大铲湾、宝安中心区、南油、后海深圳湾总部区、深圳湾口岸、东角头等片区。

　　深圳市委常委、前海蛇口自贸片区管委会主任田夫此前表示，要强化宝安中心区与前海城市双中心的定位，宝安中心区与前海是一个联通区域，两者“强强联合”，在功能设定、交通综合规划等方面要加强联通，实现区域融合发展。

　　今年4月12日，深圳市政府发布了《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，明确重点将前海和南山、宝安中心区域发展成为新的市级中心。而南山区与宝安区之间将新建一条纵向快速路——海滨大道，成为现有滨海大道向前海、宝安的延伸。南北穿越宝安老城区和南山区的地铁12号线也被列入深圳地铁四期的规划。

　　宝安中心区成豪宅聚集地

　　宝安中心区主要集中宝安的总部经济，核心商务区则是金融服务业等机构所在地。商务区的周边则是住宅及配套区域。这片区域就是宝安区重点打造的CBD，向福田、罗湖等CBD区域靠拢。

　　不过，受制于空闲地块的限制，目前宝安中心区的商务写字楼受到限高等因素的影响，整体写字楼高度与其他区域相比还是矮了一大截，难以形成有效的CBD效应。

　　在深圳打造多个写字楼地标的卓越集团在宝安中心区打造了首个超甲级写字楼项目卓越时代广场。在卓越集团相关负责人看来“项目的销售成绩离不开对宝安中心区未来发展前景的信心以及对如今规划执行的信任”。

　　据统计，宝安区现有各类企业6.43万家，其中世界500强投资企业65家，上市企业24家，拟上市企业200多家，良好的营商环境，促使宝安区成为深圳下一个投资热点。

　　近两年，前海自贸区概念价值外溢效应明显，宝安中心区作为前海的覆盖区域，新房价格创出新高。

　　深圳中原研究中心数据显示，目前宝安中心区的均价已达到67329元/平方米，相比较2014年1月上涨了96.7%。宝安中心区也令宝安区的房价不平衡，相比同在宝安区的西乡和福永片区，较西乡区也有将近5%的涨幅差距。

　　第一太平戴维斯深圳投资部高级董事吴睿认为：“房价高的原因是宝安中心区主要打的是前海自贸区概念，规划上也是前海自贸区的综合配套区。加上其本身也是宝安区未来公共配套最好的地方。宝安中心区到其他区和南山区到其他区距离差不多，因此地理位置上看，宝安中心区与南山区并无区别。而且宝安区历来都有很多有实力客户，购买力很强，他们有宝安情结。”

　　Q房网市场观察员任晋东看法类似，“从宝安中心的房价构成体系来看，一是前海自贸区的规划利好，因为前海自贸区内的居住用地很少，大部分购房需求会外溢到宝中等区域；二是宝安中心区属于填海区域，它的区域内基本上都是近些年建的新楼盘，而且路网、配套等整体规划都是超前的，与国际接轨，一个全新的新区，这是与沙井及南山部分区域本质的区别。看未来的趋势，我觉得宝安中心区这两个优势是核心竞争力且不可复制，未来持续看好。”

　　深圳链家的最新数据显示，2016年上半年，总价3000万元至5000万元豪宅成交套数区域排行中，南山位列第一名。但总价5000万元以上的豪宅成交套数，则是宝安位居第一名。代表性的鸿荣源壹方中心以10万元/平方米的均价取得区域项目均价最高值。

　　宋丁表示：“从原特区的范围向外扩10公里来看，宝安可以算是原特区外发展最成熟的。从东到西，只有宝安区政府位置在这里。像龙岗区是重点发展龙岗中心区，地理位置也特别远。龙华火力集中在北站，也不在10公里范围内。尤其是之前，前海自贸区规划还没出台时，宝安中心区的开发强度是快于前海的。而现在前海自贸区扩容，本身是以商务为主，大量的居住人口、消费压力就需要外溢，宝安中心区恰好能承接。”

　　在宋丁看来，后期一些中心区在规划、交通配套、服务设施布局，甚至运用互联网技术，最后呈现的效果肯定不亚于老中心区。“像福田区，目前已经没有过多发展空间，没有供应量来面对市场交易，就很容易出现罗湖区现在被冷落的局面。”