限购以来，住宅被死死摁住，从限购新房，到限购二手房，但公寓和办公楼一直不在限购之列，没有购房资格的买房人在商业用房里兜兜转转，想要出手。一直以来，南京楼市观察都没有提倡买公寓和办公，但是如果实在没有其他投资途径，就是想买房，没有购房资格，公寓和办公楼也是一个赚取长期利息的工具。今天来谈谈写字楼和公寓怎么买？

　　区位资源

关键词：核心

　　这里的区位资源有两方面，一方面是地理位置，无论购买什么楼盘，大家第一眼看重的永远是位置在哪?写字楼也一样，地理位置很重要，房产增值主要来源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，所以增值空间更大一些。因此，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素之一。另一方面，资源集中度、周边设施配套度是否完善。即周边是否是人流、物流、资金流、信息流汇聚之地;写字间作为“生产资料”，商业办公配套设施齐全，才能商机勃发，更具有投资或办公价值。

　　交通

关键词：便利

　　买写字楼一定要从员工的角度来看，不是每个员工都像老板一样开着保时捷来上吧， 交通便利是写字楼的首选，即使不在市中心，稍远的地段有地铁也会方便太多。公寓也是同理，租客多数是刚需人品，公共交通是必备选项。

　　综合配套

关键词：满足需求

　　两大需求：生活需求以及办公需求，方便会客和业务往来，方便员工工作日期间的生活，至少能解决吃饭问题。写字楼在前期选址时候，一般都回选定城市的中心商务区，而精装修小户型公寓也多半在商业繁华地带开花。

　　设计、外观

关键词：形象

　　作为企业，办公地点不仅仅是“生产价值”的场所，同时也承载着一个企业对外形象展示的职能。一般只要条件允许，企业会选择一栋设计新颖合理的写字楼，来提升企业的形象。所以，写字楼的外观设计、内部空间结构设计、走廊、大厅、卫生间、景观区等设计是否有品位，采光通风、电梯的质量与配置、装修的品质等因素也会影响企业的使用价值以及投资价值。

　　大堂

关键词：脸面

　　大堂是写字楼的中枢位置，是人们办公的必经之地，也是写字楼或者精装修公寓使用率最高的地方。大堂是展示楼盘硬件装修和软件服务的一个缩影，可以说是脸面。

　　精装修公寓相对来说需要个人去进行详细考察，根据个人需求来判断。

　　电梯

关键词：充裕

　　电梯的多少和爬升速度也直接影响到写字楼或精装修公寓的运营。电梯的多寡一直市衡量写字楼档次的最直观标准。目前新兴的高层项目除买写字楼注意事项了对电梯数量的要求以外，还要求速度更快，有的项目采用自动楼梯等候系统，等候时间不会超过16秒。

　　目前南京很多写字楼的入住率下降和电梯太少等候时间太长不无关系，例如南京珠江路的新世界中心，要想下楼必须先跟着上楼再下楼，使得该楼的入住率一直不是很理想，还有下降趋势。但是很多高端公寓也同样面临这个问题，是要电梯多还是得房率高，这个一直是“鱼和熊掌”的问题。

　　所以对于一味宣传自己得房率的精装修小户型项目，这些开发商所宣传的项目得房率是否真得能作到?正如某些开发商所说甚至82%之上就要打个问号，要自已加以分析了。有的开发商为了提高单价，将每户面积做小，无形中也是降低了得房率和舒适度。由于不象写字楼项目有集中的上下班时间，南京的目前交付的精装修公寓，例如广州路君临国际项目的电梯情况基本能满足需要，等候时间也在可接受范围内。但是如果一个项目同时存在有精装修酒店公寓和写字楼，例如山西路军人俱乐部内的中环国际广场，该项目9-22层为纯粹MOHO式写字楼和23-50层为豪华酒店式公寓，对于电梯的需求就要大大增加，该项目目前采取了写字楼和公寓各独立使用6部电梯，将人群分流互不干扰。

　　停车位

关键词：充足

　　据了解，一般置业者在询问项目时，如果能有车位的获赠，对于购买该楼的可能性会大大加大。而且车位现在已经成为南京写字楼和精装修公寓升值的关键。由于新街口如金鹰等老写字楼的周边车位短缺，已经出现排队等着租车位的情况。对于日益庞大的私家车族来说，车位更是他们买楼的一个重要方面。

　　物业服务

关键词：保障

　　作为投资办公产业，写字间的增值、保值，离不开物业的管理与服务。物业管理公司直接决定写字楼的用水、用电、供暖、安保、卫生清洁、空调供应、车位管理、电梯维护保养、整体服务形象等问题。这些环节有一个出现问题，都会影响办公企业的体验感受，试想没有任何一个企业喜欢在垃圾满地、时常停水停电、冬天冷夏天热的环境下办公吧。高品质的顶端写字楼还是价位居高不下，相关的配套和服务也是一分钱一分货。物业服务能不能达到国际标准，是部分人选址甲级写字楼的主要原因之一。也是中国顶级写字楼与国际顶级写字楼的差距所在。

　　软性配套

关键词：创新

　　除了硬件配套要拿得出手外，软性配套也很重要。这里的软性配套应着重看信息化配置和智能化配置。通信网络是办公的基础，而同时，随着科技的发展，通风、采光、门禁、监控等最新智能产品与技术不断涌现，智能化系统的应用在越来越普遍，新建的写字间一般会考虑到将最新的信息化、智能化系统引入到自身的产品中，方便企业办公的同时，更节能，处理问题也更及时。无论投资或办公，拥有这样系统的写字间都是值得关注的。

　　如果说以上重点关乎于写字楼和公寓的“生死存亡”，以下亮点对于写字楼那就是锦上添花了。

　　空气质量

关键词：送风系统

　　SARS、军团菌、“病态楼宇综合症”之后，写字楼和高端公寓类项目开始重视空气质量，良好的送风系统开始成为不少企业得选择写字楼和精装修公寓的硬指标。目前，国内甲级写字楼的送风标准洁净30立方米/分钟，而国外高档写字楼的送风量更达到50立方米/分钟。当前新的写字楼，采取了一些新的做法例如密集的新风取风口与排水系统，例如北京华贸;呼吸式双层玻璃幕墙、组合杀菌、温湿分控等。

　　采光与净层高

关键词：舒适

　　采光、净层高，空气质量是室内舒适度的重要指标。几乎所有的新项目的净层高都能在2.7米以上，有项目甚至宣传5.6米挑高。目前来看由于高层建筑遮挡情况较少，采光与净层高比较理想。但是对于挑高项目，有的项目挑高高度实际含楼板厚度，交付以后隔开发现空间上比较压抑，另外挑高项目上层没有窗户，依赖下层的通风，通风和采光效果并不理想。

　　投资写字楼，一方面为了自用，还有一方面为了出租，扣除写字楼本身的因素，以下几点也值得注意：

　　自用型客户比例

　　投资写字楼不但要看买写字楼注意事项你的客户群体是谁，即租给谁;还要看你的竞争对手是谁?如果投资可以切成很小块出售的物业时，你就要当心了，虽然投资门槛较低，总价不高，但是进驻的物业公司档次低，小业主过多，流动性大，不但会影响物业的管理水平，经济水平不好时，小业主还会恶意竞争地竞相压价，影响你的收益。如果开发商坚持整层或半层销售，则在很大程度上提升进驻门槛，提升自用型客户的比例，同时，入住的客户一般也较有实力，如果这栋写字间60%以上客户都是自用型的，对投资者招租以及租金方面来讲都是具有利好推动作用的。

　　投资比较

　　投资项目比较方面，甲级写字楼与乙级写字楼之间相比，甲级写字楼虽然价格要高一些，但是，甲级写字楼物业管理以及设计配套更完善，提升企业的形象，所以租金一般会不断上涨。虽然乙级写字楼总价低，随着更多写字楼项目不断涌现，管理、形象有所差距的乙级写字楼由于招租困难，特别是招不到有实力的企业，势必导致租金也很难有所提升。

　　投资回报率

　　当然，投资者在投资时，还要充分考虑到自己的资金实力。依据一般的计算方法，投资回报率=月租金×12(个月)/售价。例如，现有一处写字间，面积约100平方米，售价约为18000元/平方米，依据此处写字楼周边的物业剖析得知，月租金约为9000元，盘算得知，这处写字间的投资回报率为6%，投资者需根据自己的资金情况，来选择投资项目。根据国际专业理财公司的计算原则，15年内收回投资总价表明该项目具有可投资价值。

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