对本次团购的几点说明：

　　1、如果这个价格在高铁区郑州写字楼，是不敢极力来推荐的郑州写字楼，因为高铁供应量大而空租率较高，但这个是在金水区，在成熟片区，区域供应量不大，出租有保障。

　　2、项目2016年底交房，郑州楼市粉丝是在项目销售之前第一波选房，确保是项目销售史上的最低价，留出两周的选房窗口期，粉丝选完后再交给市场。

　　3、低首付政策，付房款10%选房，签正式购房合同再付20%（2016.12月前后），领房产证再付20%（2017年11月前后），有较好的资金杠杆作用，在签订正式合同之前都是可以无条件退款的。

　　电话：0371-86539999（备用手机号 153 2474 8177）

　　地址：金水区黄河路、经三路东50米路北

　　有效时间：2016年4.22日-2016年5.9日，价格政策到5.9日截止

　　付款方式：首付10%定房，在签订正式购房合同时支付20%，同时办理按揭，在办理房产证时支付20%。

　　注：郑州楼市不参与线下销售、请直接去售楼部了解咨询，看看再决定。

　　璞丽中心是谁？

　　项目由三层街区式商业加三栋地标性建筑组成，最下面1-3层是2.1万方的商业广场，其中思念自持超过50%，主要是走餐饮、快时尚、区域商业路线，是上面写字楼办公、公寓居住的有效配套。也是公寓和写字楼租金、升值的有效保障！

　　璞丽中心的关键点：

　　1、思念地产品牌

　　2、王弄级设计

　　3、离地铁5号线出口仅50米

　　4、是省人民医院的重要办公配套

　　5、建筑设计：美国双栖弧建筑设计事务所

　　6、景观设计：地茂景观

　　7、商业空间设计：北京清尚环艺

　　8、建筑商：中建八局

　　9、楼下1-3层是2.1万平米的配套街区式商业（超过50%自持）

　　10、地下车位1206个全部自持

　　项目介绍：

　　交房时间：2016年底

　　层高：写字楼3.8米

　　高度：120米

　　占地：28亩

　　体量：3.87万平方的写字楼+6.2万方的公寓+2.1万方的配套商业

　　层数：一共25层

　　停车位：1206个

　　电梯数量：10部

　　其他：LOW-E纯玻璃幕墙、10.2米挑高大堂，分户式中央空调（分户计量），新风系统，网格地板等正规写字楼配置

　　璞丽中心的配套商业：1-3层的街区式商业签约意向商家：

　　璞丽中心的时尚、未来范儿的公共空间和装修

　　项目上已经开放交房标准，已完成精装大堂、公共空间、玻璃幕墙等，可实地参观考察。

　　实际交付使用的写字楼大堂和大堂电梯间：

　　实际交付使用的标准层电梯间：

　　实际交付使用的标准层过道：

　　设计感十足的样板间（毛坯交付、这是样板间）：

　　小清新风格的样板间（毛坯交付、这是样板间）：

　　当前大环境和回报率

　　当前的大环境分析：

　　1、对于当前的房地产发展趋势，房地产投资的红利时代确实已经过去了，投资住宅未来也难以跑过通胀，我对身边很多朋友的建议是适当持有住宅+中长期持有优质写字楼，而优质写字楼的回报率肯定要高于住宅。

　　2、以前我们就说过，购买写字楼除了东区和金水区，其它区域都不用看，基于郑州目前现状，东区写字楼供应量太多，今年大面积租金下滑，环内金水区目前供需平衡，租金波动不大，而在环内金水区，看好的写字楼产品无非也只有金水CBD区域和璞丽中心。

　　3、基于目前郑州整个写字楼市场低迷，二手写字楼转让税负太高无法交易，从而也影响了写字楼市场的活跃，我们判断未来二手写字楼交易税肯定要下调，政府必须盘活写字楼市场，否则高铁东广场、龙湖CBD、白沙、港区等大量的写字楼土地不好拍卖，在这个问题面前，政府比我们还急。而一旦写字楼二手市场可以正常交易，则可以迎来上涨行情，当然，仅限于能租出去、租金稳定上涨的优质写字楼！非经济核心区、郊区、非成熟区域的写字楼还是一定要慎重！

　　关于回报率：

　　长期以来一直都有朋友咨询哪个写字楼值得投资？也很纠结，璞丽中心这个回报率谈不上非常高，但很安全，周边目前没有一个好的写字楼，璞丽是一个很好的补位，12000元的售价，保守点按2元/天的租金计算，一平方一年收益是720元，租金回报率是6%每年，再加上低价购买后每年的升值回报率，两者相加基本上是可以赶上通胀的，在我们预估未来人民币肯定要贬值的大趋势之下，不算最好的，但在目前整个郑州的写字楼市场中，想来想去，这个项目、这个价格在目前是值得推荐的。很安全！

　　12000元每平方的准现房！低首付！地铁口！省医旁！有商业配套！车位全自持！金水核心成熟区！

　　璞丽中心的优劣势？适用客户？

　　如图，位于黄河路、经二路的东北角，楼下就是地铁5号线出口。项目西南角就是大名鼎鼎的河南省人民医院。作为医疗行业的办公配套是非常得天独厚的。周边的氛围和环境要比郑大一附院强太多，目前两个大医院旁边都没有一个像样的写字楼。

　　优点：

　　1、金水核心区

　　2、临近东区

　　3、临近河南省人民医院

　　4、临近地铁口

　　5、区域写字楼供需平衡，好的写字楼反而很少。

　　6、区域人多公司多单位多、配套成熟

　　劣势：

　　1、商业氛围不够浓（目前仅璞丽中心一个商业项目）

　　2、临近河南省人民医院，人多车多

　　适合客户群体：

　　1、医疗相关类公司

　　2、需要在环内办公的公司

　　3、需要依托地铁5号线环绕郑州的公司

　　4、在周边工作、生活、办公的配套

　　5、基于以上四种需求之下的投资类客户

　　本次团购楼层：

　　低区6、7、8层整层、中区13层整层、中高区17层整层、高区20层整层

　　本次团购价格如下璞丽中心

　　低区6、7、8层（价格区间11170元-12171元）：

　　中区13层（价格区间11370元-12371元）：

　　中高区17层（价格区间11570元-12571元）：

　　高区20层（价格区间11770元-12771元）：

　　注：

　　低区、中区、中高区、高区的同一户型价格差都是200元/平方。。

　　郑州在售写字楼都卖多少钱？

　　2016年3月郑州写字楼均价前10名：

　　注：

　　1、郑东绿地中心这个15500就是刚刚卖给富士康的三层，做研发中心的，价格是很划算的，但对外就要卖25000以上了。

　　2、像以上12000以上的雅宝、美侨、升龙广场这三个，目前区域的空租率有点高。

　　3、怡商会馆这个是做成了住宅，实际售价在25000元。

　　5、楷林IFC这个18000也实在是不便宜，目前租金只有不到2块。

　　6、而绿地新都会这个估计是早期合同的备案数据，实际售价要在18000以上了。

　　7、凯旋广场这个价格是我们年前团购的客户备案，现在售价也在15000左右了。

　　金水区VS东区

　　我们一直强调在郑州购买写字楼，除了金水区和东区，其它地方都不用看，至今也还是这个观点，郑州整体写字楼供应量太大，去化周期需要3年左右，但正确的房地产投资依然是在未来很稳健的投资模式。

　　金水区和东区的写字楼有何区别呢？

　　金水区

　　1、金水区的优质写字楼空租率很低。

　　2、金水区的优质写字楼租金不会太低，但也不会太高。

　　3、金水区毕竟地缘因素，某些业态和公司更适合在环内办公。

　　4、金水区的写字楼受制于环内的交通、环境，所以不是企业的总部之选。

　　5、金水区是郑州的中心，不是河南的经济中心，换句话说，金水区是郑州的金水区，东区是河南的东区。

　　东区

　　1、东区的优质写字楼租金高的，租金要高于金水区，比如CBD有租金4块的，但环内没有这么高的。

　　2、但东区的写字楼空租率远高于金水区，如高铁区的空租率在50%以上。

　　3、很多企业不愿意搬往东区是因为员工都希望交通更近一些，郑州大多数人都还是在环内居住。

　　4、东区CBD的写字楼租金在2016年一样有较大的下调，下调幅度在20%以上。

　　所以，我们的建议就是，郑东新区和金水区各有优劣，只要买对，都是靠谱的，购买品牌+地铁+有配套的地标性写字楼，合理的低价格，都是安全的！

　　关于投资住宅VS写字楼

　　我们认为，在未来，投资住宅的收益应该是已经跑不过实际的通胀了，过去10多年的住宅投资高回报时代已经过去了，未来的住宅更多的是保值、自住型的需求，住宅产品不建议再过多以投资的心态关注。

　　按郑州均价1万的情况，每年每平方涨500元已经算不错了，但这个涨幅每年也难持续下去！比如，2015年相比2014年就没怎么涨，2016年的现在貌似行情不错，但这主要是受年初的信贷刺激所致，2017年呢？如今刚刚省公积金已经收紧不再宽松了，下一步呢？不好说。

　　而优质写字楼的投资一定是中长线的投资，想短期套现赚钱的也不建议来关注，持有优质写字楼是对冲未来风险的较好选择，如对冲未来的经济危机、或应对未来的人民币贬值。

　　璞丽中心一直是环内我们看好的一个写字楼项目，本次的均价12000上下的准现房，我们认为也是安全的、靠谱的。

　　关于购买时机

　　1、地铁5号线是2018年开通，地铁开通之后对璞丽中心肯定是重大利好，这方面可以参考一号线沿线楼盘价格变化，以及东区CBD靠近地铁口写字楼租金比其它高30%也是个证明。

　　2、璞丽中心目前是4个证，只差预售证，但需要等待2016.9-10月份东韩里的招拍挂，然后做一个变更手续才能拿预售证，客户可以在售楼部查询这些证件，目前价格有优势。

　　3、低首付政策是一个利好，10%的低首付就可以入手，这是一个不错的资金杠杆。

　　4、年底交房，准现房了，年底就可以考虑装修，年后就可以自已使用或出租。

　　5、今年的圣诞节，璞丽的街区式商业就要开业了。届时配套的餐饮、健身等就都有了。

　　6、我们预测未来的写字楼二手房交易也会降税，促使写字楼流通，目前是一个窗口期。

　　综合以上，当下这个时机出手璞丽中心是一个好的时机，价格也是合适的。

　　如何参加团购？

　　郑州楼市并不参与线下的销售，有意向的客户请直接到售楼部即可参与。

　　电话：0371-86539999（备用手机号153 2474 8177）

　　地址：金水区黄河路、经三路交汇处东50米路北

　　有效时间：2016年4.22日-2016年5.9日

　　付款方式：首付10%定房，在签订正式购房合同时支付20%，同时办理按揭，在办理房产证时支付20%。

　　结束：

　　没有最好的投资，在安全的前提之下，寻找最适合自己的。

　　在人民币对内贬值、对外升值的双重压力之下，在股票、期货、黄金、担保理财等都不靠谱的现实之下，持有大量现金是不安全的，选择并持有一些优质的、性价比高的房产，肯定不是一个错误的选择。

　　有任何问题，都可以与郑州楼市工作人员联系，监督电话、微信都是：1553714 3714。

　　（完）

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