小城市购买的写字楼，有几个好的用处，这都是秘密进行的，今天我给披露一下，哈；

　　真正的租金考虑，在小城市说白了，真的是很少很少，小城市的写字楼一般谁会租赁，大国企的办事处，外资保险公司；

　　还有什么现在是搞培训的，搞教育的，小姐，都爱租写字楼；

　　小城市的写字楼，有很大一部分是机构购买的，就是一些生意做的不错的小企业，买上几套放着；

　　这些企业买上做什么呢二手写字楼交易税费？

　　他用的很少，主要是用做增值，之后干嘛？

　　之后贷款使用，当然有可能是以个人名义买的，老板的小舅子啥的；

　　都知道商业地产，增值后交易费用高的没谱，增值部分60%以上被税收了，那还增值干嘛用？

　　办理贷款，是一个非常好的路子；

　　一评估高价格说出来了，之后抵押给银行，利息很低呀；

　　银行又喜欢这种有抵押的贷款户，因为不怕你跑了，你跑了直接给你拍卖了，风险等于零；

　　这样，在小城市的做法，非常的普遍；

　　若是能租出去呢？

　　那就更上一层楼了，不过租金一般都很难快速收回，写字楼要慢很多；

　　做资产增值，是很好的办法，即使被银行拍卖了，只赚不赔为什么呢？

　　银行拍卖后的资金，先偿还银行本息，剩下的还要换给你的，而且交易方面没有那么高的税费了；

　　为什么不建议购买，三四线城市的写字楼呢？

　　第一二手写字楼交易税费：杂乱差，让你无心办公；

　　搞培训的是在哪里，喊口号，搞得满楼道的尖叫声，甚至有做按摩的，噼里啪啦的；

　　还有小姐租用，白天的叫床声；

　　还有就是这个层出租，搞了K歌房，楼上楼下隔音稍微差一点，都不行；

　　作为一个创业公司，作为一个大公司会选择这样的地方办公吗：

　　为什么很多老板，都愿意在最顶层做自己的办公室，就是为了安静，不被人打扰，才是重点；

　　小城市的写字楼，就是这个标准环境，久而久之不和谐，空租率极高；

　　第二：投资回报率，没有保障；

　　理论上讲，租售比，1:200，也就是17年回本，是一个不错的数据吧？

　　可是商业房未来在办公环境上，拼的是什么，你了解吗？

　　车位，现代化办公环境，中央空调，地泵降温，智能化服务，安全保障等等要求；

　　三四线城市，现在的写字楼远远达不到这样的要求；

　　就算17年期间，租金涨了12年回本了，提前5年回本了，可是10年后的通货膨胀是多少吗？

　　万一经营水平变迁，20年后那么老旧的房子，谁还来组？

　　现在的办公环境中，20年前的房子，还有多少人愿意租赁呢，落后了不是？

　　好了不多讲了，讲的够多了；

　　阿永哥点评：

　　一是三四线城市未来的发展有多大的机会，想过没有，会是一个什么格局？

　　人口增量，一定会朝着10打中心城市以及周边转移，而且现在的一些三四次按城市的大项目，都是谁在投资？

　　都是一线城市的资本，也就是说，一线城市会成为真正的金融中心，三四线城市增量匮乏；

　　二是投资房地产，多专业要求越来越高了；

　　而且之前的那一套思路，地段，学区，小平米房子，正在随着时间的变化进行一系列的变化；

　　而更多的是，购买场景，住宅在线四线城市，已经是一个家庭几套房的结局了，还买房，准备增值，是不是在做梦？

　　买房卖房，怎么增值，怎么识破买卖花招？

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