今天（9月12日）瑧湾汇，看房团看到这样一个消息：

　　据深圳中原研究中心监测数据瑧湾汇，8月公寓共成交1084套瑧湾汇，占新房总成交量的30%，环比上升35.7%。

　　其中：总价100-300万之间的公寓成交量占比下滑13.17%，为33.39%，而300-600万之间的成交量占比则上升15.92%，达47.05%。

　　全市商务公寓45㎡的小户型商务公寓总成交占比大幅下滑，8月占比为15.77%，环比下滑10.63%；60-90㎡的商务公寓的成交占比上升瑧湾汇了12.76%，为32.29%。

　　8月深圳商务公寓成交均价57330元/平，环比下降2.0%，南山均价最高。

　　这个报告有两个重点：第一，商务公寓成交大涨，如果把豪宅、商办这两种特殊的房屋剔除出去，商务公寓已占据主流市场的半壁江山。

　　第二，商务公寓均价5.7万，远高于新房均价（5.4万）。60——90m?2;的户型成为主力军，这说明公寓的刚需属性在加强，开始走向以满足家庭居住需求为主。

　　这两个重点代表了深圳住房市场的两种显著变化，看似冷清的住房市场，实际上在加速洗牌。

　　第一，商务公寓已成功逆袭，某楼盘15分钟买一半。

　　如果说消费贷是最大资金链漏洞（已开始监管），那么商务公寓就是市场上的灰色地带。目前除了北京通州区等少数地区外，全国商务公寓基本上都不限购。

　　很多投资客都在这块领域里放手一搏，比如在今年年初，网传北京人来深圳扫楼，而这种楼盘就是商务公寓。

　　最近的深圳：

　　8月29日，万科臻湾汇开盘，主推247-311平非毛坯4房2厅3卫，均价13万，选房人透露：开盘十五分钟，半数被干掉。光明奥园峯荟，均价两万，据说一天就卖了一百多套。（一个为商务公寓，一个是商业用房）。

　　市场的种种表现都指明：商务公寓成为深圳楼市的新风口。

　　根据中原地产的研究数据显示：今年以来，商务公寓量价提升，过程中虽然有波动，但整体好于去年（部分投资需求转向公寓）。

　　再加上商务公寓自身的品质、区位、商业配套资源等优势，让很多商务公寓成为“高端盘”（比如13年的东海国际公寓，单价29万，现在的万科臻湾汇，单价13万）。单价远高于同区域二手房，并且去化极快。

　　今年最大的变化在于：成交量大涨、价格冲到高位后也保持平稳。并且，现在楼市的一些管控政策，也迫使在很长的一段时间内，这种情况不会有太多的改变。商务公寓的春天要来了。

　　第二，商务公寓还值得买吗？

　　事实上，商务公寓对比住宅有很多的硬伤，比如没有学位、不能落户、产权时间短。

　　在附加值大打折扣的情况下，商务公寓却得以逆袭，除了我们熟知的：新房限价，开发商推盘热情低迷；不限购不限贷；低总价。

　　商务公寓真正逆袭的原因是推盘速度、流动性，以及迎合趋势。

　　先说一个趋势。

　　深圳今年一共推出将近30宗建设用地，没有一宗住宅用地，但不少为商业用地，具有建造商务公寓的指标。也就是说：商务公寓的供应有保障，仍然以市场为主、买卖为主。

　　商务公寓有一个显著特点就是推盘快，并且最近几年加大了供应量，对市场的影响越来越大。8月是商务公寓的推盘小高潮，超过千套，但这个数据而去年8月、12月、今年4月相比，批售面积略显低迷，但却形成了规律，就是每隔4、5月，就会有一次推盘高潮，为市场固定输送房源。在限价模式下更具有优势。

　　住宅市场，尤其是新房市场，由政府主导，走向公有制模式。尤其是深圳住宅的供应源头：城市更新，除了对原住民的赔偿，剩下的房源有大半都将是保障房，并且以租房为主。纯新房住宅市场占比越来越小，商务公寓成为新房市场的第二主力军。

　　按照巴曙松的观点：小城市的房子只是房子，大城市的房子是资产。

　　以后深圳的情况就是“资产紧缺”，加上传统的住宅市场流动性变差（短期），虽然政府的长效机制下，提高了对租房需求的供应，但是却降低了对资产配置需求的供应。这个时候，商务公寓的优势就凸显出来，成为了可以自由买卖、门槛低（价格+资格）的稀缺资产。

　　最后总结：

　　1、尤其是在北上深这样的地方，房地产仍然是最好的资产。这种情况下，可以自由买卖的房产，就是抗通胀、增值保值的硬货，商务公寓算一个。

　　2、商务公寓一般多位于核心地带，形成了区位+商业配套的优势。实际上很多商务公寓的性价比不会比中低端二手房差很多，除了一些优质学区房。但还没有到刚需首选的地步。

　　3、买公寓要认准商务公寓。商务公寓是具有居住属性的合法商住两用房，其他类的公寓不受法律保护。

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