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　　摘要

　　万科前海企业公馆是土地1.5级开发样本。万科以“零”地价向前海管理局租赁土地8年经营权，期满后建筑将无偿移交政府。

　　土地开发对于自贸区深国际西部物流的重要性不言而喻深国际西部物流：自贸区需要培育新的产业，无论是休闲旅游、商务办公、跨境贸易还是承接港澳的产业转移，都需要有土地建设办公楼和厂房。土地资源先天条件不同，因此也各自选择了不同的开发模式。

前海

　　前海：首创土地五级开发模式

前海 | 自贸区

　　自贸 区

　　土地 开发

模式

　　前海面积最小，创新运用1 .5级土地开发模式，提升土地开发进度和灵活性。

　　和南沙、横琴不同，前海自贸区约15平方公里由填海而来。由于早年被深圳市政府定位于发展现代物流业，因此这片填海地由政府和物流企业一起实施，企业占据了大量地块。

　　深圳官方资料显示，前海自贸区在设立以前，其土地已出让了一半以上，其中招商局、中集、深国际西部物流三家企业的用地达4.8平方公里，占前海总用地的32.3%。目前，前海14.92平方公里总用地中，扣除市政基础设施、公共服务设施、水廊道、公共绿地和已出让土地外，剩余经营性用地仅1平方公里左右。

　　土地面积小加上权属复杂，使得深圳在前海土地开发上不得不另辟蹊径，最后的结果就是采用了全国首创的“梯级土地开发模式”。和目前国内主流土地开发仅有1级和2级不同，前海的土地开发模式共有5级，两者差别在于后者的土地的使用期限和地面建筑的性质分类更多更细。

　　据前海管理局介绍，前海5级土地开发模式分为0级、0 .5级、1级、1.5级、2级：0级是城市开发建设前，建立前海的网络虚拟平台，实现三维展现、虚拟入驻、电子商务、智慧运营、信息服务等；0 .5级是进行土地、海域、沟渠等受污染区域的环境整治，为城市建设提供一个好的建设基础；1级是城市基础设施建设，形成城市后续建设运营的结构骨架；1.5级是根据基础设施建设情况和土地开发时序，选择基础设施完备、土地出让较慢、土地价值空间高的地块，采用建设可移动、可生长的建筑和设施，开展品牌及影响力活动，在建设过程中展现前海未来形象，挖掘土地价值，形成滚动开发；2级即商业、办公、服务配套、居住等地产开发项目和城市建设等。

　　这其中最大的创新是第1.5级开发，其土地出让的年限可以从8年到10年，不像传统的2级开发一般在40年到50年，而且其地上的建筑也不像2级开发的永久建筑，而是装配式可移动建筑，寿命比永久建筑要短，但是建筑期非常短，建筑成本也更低，这样一来，整个前海的土地开发进度和灵活性提升。

　　由万科地产开发的前海企业公馆就是1 .5级土地开发的样本：万科以“零”地价的方式向前海管理局租赁相关土地8年经营权建设写字楼，期限届满后建筑将无偿移交给政府。该项目目前已经建成且已经完全出租，共64家企业入驻，以金融企业为主。

　　另一个1 .5级开发项目为前海创新商务中心，其土地租期为10年，建造时采用“工厂制造+现场安装”的模块化建造方式，半年内就建好交付使用，成本相较钢结构则减少1/8-1/6，且绿色环保可重复使用，快速解决了前海相当一部分企业的办公需求。

　　在对存量土地采取了5级土地开发模式的同时，前海也腾出另一只手和囤地的国企谈判，目前已经和招商局签署了框架协议，以招商局集团原前海湾物流园区3 .9平方公里土地为合作基础，在扣除现状保留用地后，剩余2.9平方公里土地(具体面积由双方最终确定)纳入合作范围，由双方组建合资公司共同开发建设。

　　前海自贸区的开发模式由于历史原因导致土地权属复杂，土地面积最小的前海注定只能“螺蛳壳里做道场”，最后创新地采取了5级土地开发模式，土地出让的年限变得更灵活，不仅有最常见的40年、50年，还有8年和10年，地面建筑性质也从永久建筑中独辟一档装配式临时建筑，最大限度提高土地利用率。前海模式中政府的责任无疑最重，土地开发模式多，不同地块采取的模式不同，因此前期规划研究和后期产业招商都必须做好充分的调研和协商。

前海动态整理报道/来源：南都、网络图

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