昨天威新软件科技园，高力国际召开了第二季度深圳物业市场媒体见面会。第二季度数据显示威新软件科技园，深圳写字楼租赁市场季内需求保持稳定，租金有所上涨，下半年预计有12个项目新增供应威新软件科技园；当季未录得大宗商业地产投资交易，房地产市场尚处于严格调控阶段，此对商业地产投资影响明显；商务园区逐渐受到传统开发商的青睐，政府除发布园区政策优惠，更逐步参与到园区的运营中。

　　写字楼租赁需求

　　下半年12个项目预计入市

　　2017年第二季度市场需求稳定，主要来自于金融和科技行业，净吸纳量大幅增高，单季度达到23万平方米。

　　市场上较为瞩目的大面积租赁交易有威新软件科技园：

　　?哈曼承租招商局港口大厦9,000平方米

　　?三星承租中洲控股中心7,500平方米

　　?美百年承租卓越前海壹号B座6,124平方米

　　上述的三个大宗租赁交易皆位于南山区。

本季四个新项目落成，

为全市新增约27.8万平方米的写字楼建筑面积。

总存量环比和同比分别增长6.2%以及30.5%至

478.7万平方米

空置率为20.2%。

短期内，预计空置率将进一步上升，

且在未来三年内有机会攀升至29%

平均租金环比和同比分别上浮3%和3.2%

至人民币228.6元每月每平方米，

预计今年的平均租金会继续有所攀升

　　预测一览表

　　需求

　　受稳健的经济增长支撑，租赁需求表现活跃， 租户主要来自于金融和科技行业；然而科技业已显现出从核心区域转向新兴区域的势态

　　供应

　　合计可租赁建筑面积约有72万平方米的12个项目计划于2017年余下时间交付。年末的总存量将跃至573万平方米，同比将攀升33.5%，近似13座平安塔的面积

　　空置率

　　当前，空置率为20.2%。短期内，我们预期空置率将进一步上升，且在未来三年内有机会攀升至29%

　　租金

　　预期2017年的平均租金会继续有所攀升，然而由于新增供应处于高位，我们预测2018年和2019年租金将下跌2%~4%

　　高力观点威新软件科技园：

　　物业投资市场表现平静

　　严格调控影响明显

在写字楼销售方面，2017年第二季度无整宗交易，散售及租售结合的模式仍是投资市场的主流。

▲深圳甲级写字楼市场周期

政府对房市的宏观调控政策继续加紧，继限贷、限价、限购以后，第二季度又加大了监管房地产开发商楼盘入市的力度。目前深圳市场对严格调控的回应情况较明显：成交量有明显的回落，成交价也有细微回调。

从近期土地出让市场来看，关内土地以产业需求的定向出让为主；在中心区土地资源稀缺的情况下，旧改项目仍将成为深圳开发市场的主力。

　　高力观点：

　　商务园区吸引传统开发商

　　政府亦逐步参与园区管理

扫描深圳的商务园分布，代表性的有位于龙岗的万科星火ONLINE、龙华的宝能科技园、宝安的泰华梧桐岛、南山的蛇口网谷、福田的天安数码科技园等项目，全市总体超过200个商务园项目。

▲深圳商务园区分布图

　　深圳商务园区，主要吸引以下产品入驻：

　　?互联网和电子商务

　　?通信和计算机

　　?文化创意

　　?智能制造的研发测试

　　?数据中心等行业的企业入驻

　　引进了各类知名企业：

　　?苹果公司华南总部入驻蛇口网谷；

　　?腾讯入驻科兴科学园

　　?艾默生能源、英伟达入驻南山科技园等。

传统开发展商看好商务园区，开始参与到商务园的开发与运营中来，例如：

?星河控股的星河雅宝

?金地商置集团的威新软件科技园

?招商局的招商局光明科技园项目

除此，政府也逐渐参与到园区的运营中，政府不仅发布园区的优惠政策，在土地出让、园区资助以及租户补助上，都表示出明确的支持。单从在园区资助方面，符合工业产业政策和产业布局规划的园区可获得经济补助，仅2016年对特色园区的补助合计1883万元。

　　高力观点：