空间与时间之间不同维度缩短的需求深圳市南山区商务大厦有哪些，呼吁人们探索天上深圳市南山区商务大厦有哪些，地下抵达深圳市南山区商务大厦有哪些他处更为便捷的交通方式，地铁正是在这样的需求下运用而生。

　　仅就深圳来说，已开通8条地铁总计超过260公里，此外，还在全面推进11条、136公里新线同步建设，6、10、8号线一期以及2、3、5、6、9号线延长线全面进入主体施工阶段，未来深圳的轨道交通将更为便捷。

　　地铁的开通，带来的不只是交通方便的便利，伴随而来的还有商业的红利。地铁首要功能便是运载巨大人流，保证了客源。众所周知，商业地产受到自然地理位置、交通便捷程度、基础设施完善程度以及聚集规模效应等方面影响。

　　地铁带来巨大客流

　　升级商业潜力

　　而公共交通，作为城市极为重要的基础设施建设工程，因为与人们的生活息息相关，人们往往会择交通更为发达的区域而居，于商业而言，客流量越大，实现商业利润的机会越大。

　　其二，地铁也带动了区域与区域之间的沟通，有望把其他片区人流带动至地铁站点周边消费，有利商业把其他区域过往客流转变为消费力。

　　其三，地铁还刺激站点周围土地的高密度开发，形成以居住为主，商业及公共设施配套齐全的多个新城市中心。此外，轨道交通对商业发展起着间接宏观调控效应，并形成商业密集带，进一步带动商业发展。

　　“轨道+物业”高效利用土地资源

　　填补轨道项目资金缺口

　　如是，轨道+物业共同发展，又会带来怎样的效应深圳市南山区商务大厦有哪些？在人们印象中，城市公共交通因为投资回报周期长，运营维修成本高，而出现许多国家及地区轨道交通运营商连连亏损情况，更无法很好的满足人们公共交通优质服务的期望，这似乎成了恶性循环的魔咒。

　　然而，成立于1957年的港铁打破这一魔咒，是全球为数不多实现盈利的城市地铁公司。据悉，截至2016年12月31日，全年香港区域地铁乘客人数达15.865 亿人次，周日平均乘客量上升461 万人次。

　　物业投资运营方面，按可出租楼面面积计算，港铁在香港的投资物业的应占份额包括21.25万平方米零售物业、3.9万平方米写字楼，以及近1.53万平方米其他用途物业。实现未计香港及中国内地物业发展利润、折旧、摊销及每年非定额付款前的经营利润为169.47亿港元。

　　港铁打破魔咒实现盈利，得益于包括“轨道交通＋物业”模式在内的可持续的财务模式、科学的管理和良好的风险管控。据悉，港铁“轨道交通+物业”发展模式把轨道交通投资建设和沿线土地开发升级相紧扣，以400-800M为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区，让地铁上盖和沿线物业开发与轨道交通有机结合，将极大地拓展城市土地的使用空间和利用价值，最终利用物业开发回收增值部分填补轨道项目的资金缺口，以期达到合理回报。

　　港铁的“轨道+物业”运作模式，也为内地地铁运营公司带来先进经验。在借鉴港铁先进运营理念前提下，深圳地铁结合内地特色，在地铁运营开发的同时，并在2007年3月时候，成立地铁集团物业开发公司，承担深圳地铁上盖物业的开发建设。

　　深圳地铁形成完善

　　“轨道+物业”业务链

　　目前深圳已开通的地铁达到8条地铁，日均客流量达420万人次。未来深圳地铁还有10条地铁线路正在规划建设中。借助地铁交通功能优势，深圳地铁已战略布局包括前海、南山、福田、龙华、龙岗等区域。

　　打造城市空间新典范，通过对地铁上盖物业的集约化运营及管理，实现地铁附属上盖物业经营效益最大化，保障国有资产的保值增值，这是深圳地铁学习港铁模式的初衷。

　　目前，深圳地铁物业开发集团主要以地铁上盖城市综合体为代表的复合型商业地产项目作为主要的经营客体，在此基础上逐渐形成了从土地储备到商品房前期策划、工程建设、后期营销及运营管理的完整业务链。

　　成立专业商管公司

　　打造三大产品线

　　商业作为一个专业度极高行业，专业管理运营团队的筹备必不可少。为了旗下商业项目得到更专业化管理，深圳地铁集团于2016年11月初成立地铁商业管理公司，在原来商业地产管理部门的基础上，建立完善的商业开发、运营、管理团队。

　　据悉，地铁商业管理公司目前已运营管理地铁沿线商业物业总建筑面积近10万㎡。在商业物业开发运营方面，已经形成了城市心动力、商务心坐标、理想心家园三大产品线。

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　　城市心动力

　　以大型城市综合体为主，主要位于深圳前海、红树湾等片区，包括前海枢纽项目、前海时代以及红树湾项目；

　　前海枢纽项目

　　项目位于前海深港现代服务合作区商务中心区，地铁1、5、11号线及穗莞深城际线、深港西部快线交汇处，是深圳西部重要的交通枢纽，项目将打造成集国际甲级空中商务中心、枢纽型立体商业群、白金五星级酒店、高级四星级酒店及顶级国际商务公寓等于一体大型综合体，建成后将是深圳乃至全国最大城市综合体项目。

　　前海时代

　　项目同样位于前海深港合作区商务中心区域，为鲤鱼门地铁站上盖物业，将打造成以居住为主并包含办公、商业、酒店等为一体的大型综合体项目是国内目前最大的在建地铁上盖物业。

　　值得一提的是，该综合体还打造了前海深港基金小镇，该小镇是中国自贸区基金小镇和FinTech示范先导区，占地面积9.5万平方米，总建筑面积8.5万平方米，由29栋低密度、高品质的别墅建筑组成，同时配套“一站式管家服务”、母基金集群引导、跨境投融资平台、离岸注册绿色通道、基金跨境互联互通等一系列基金产业元素，打造基金产业政策与监管的高地，构建业态鲜明、模式创新、环境一流、服务到位的基金生态圈。

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　　商务心坐标

　　商务心坐标产品线集写字楼、商业配套等于一体，同样，主要位于南山科技园、车公庙、深圳北等商务片区。

　　深圳FinTech大厦

　　项目位于南山科技园，为深大站地铁上盖物业，将打造成集国地标甲级写字楼、商务餐饮配套商业及国际品牌标准五星级酒店为一体的现代生态型综合体。

　　汇通大厦

　　项目为车公庙站地铁上盖物业，位于深南大道与香蜜湖路交汇处，是集甲级写字楼、商业、片区大型交通枢纽为一体的超高层综合建筑。

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　　理想心家园

　　理想心家园产品线以住宅、社区物业为主，包括龙瑞佳园、锦荟PARK、安托山项目、松岗项目以及塘朗城。

　　锦荟PARK

　　为地铁六约站上盖项目，集住宅、商务公寓、社区型购物中心配套商业于一体社区型物业。

　　塘朗城

　　位于塘朗山北侧，深圳大学城地区，是集中高端住宅、商务公寓、创业型写字楼、区域型购物中心及精品酒店于一体轨道新型综合体物业。

　　未来5年，深圳市地铁商业管理有限公司运营及管理商业物业体量将逾110万㎡，多个商业项目将相继开业运营，其中购物中心面积逾50万㎡，写字楼面积逾34万㎡，酒店面积逾27万㎡。未来10年，运营及管理商业物业面积则将逾156万㎡。

　　可以想见，一座商业舰艇正在起航，未来将给业界带来不一样的“轨道+物业”商业打造。

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　　作者 卓丽婵

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