自2009年深圳市创新性提出“城市更新”概念、开始全面系统推进城市更新以来深圳松岗正通大厦有哪些公司，弹指一挥间，七年已过。以宝安区松岗红星村南片区城市更新单元为例，其是第一个进行历史用地处置的项目，处置用地面积35593.08平方米，处置后，移交政府的用地面积为7118平方米。

　　原标题：

　　用“新”点染 醉美深圳

　　推陈出新，我市城市更新形成“深圳模式”

　　天安岗头工业区城市更新项目改造后效果图。

　　自2009年深圳市创新性提出“城市更新”概念、开始全面系统推进城市更新以来，弹指一挥间，七年已过。在这七年间，城市更新为深圳拉动经济增长、拓展存量土地利用空间、完善城市功能、促进产业转型升级、稳定楼市供应等方面做出了卓有成效的贡献，用创新手法、模式，为深圳的发展扩展了深度和广度，装扮这座滨海国际化大都市上空美丽的天际线，点染醉美深圳。

　　目前，深圳城市更新已经建立起了行之有效的运行模式，实现了从个别项目到规模推动、从探索试点到规范高效。城市更新“深圳模式”已作为改革成果，受到广泛认可，为国家规划、土地管理制度的改革创新提供了鲜活经验。

　　在全国先行先试

　　早在七年前，城市更新在国内诸多城市还是一个全新的概念。深圳以其独特的眼光和魄力充当排头兵，开始了先行先试。

　　2009年10月，深圳出台《深圳市城市更新办法》，提出了“城市更新”这一概念，成为国内首部系统规划旧城改造工作的政府规章。在传统旧城改造的基础上，强化了完善城市功能、优化产业结构，处置土地历史遗留问题、提升低效用地潜力、促进社会经济可持续发展等内涵。

　　几年来，深圳相继出台《深圳市城市更新单元规划制订计划申报指引》、《城市更新单元规划审批规则》、《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》等操作性规程，涵盖计划申报指引、规划审批规则、规划编制技术规定、用地审批规则等全流程针对具体工作中的问题，又制定了2012和2014版《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，建立了完整的城市更新政策体系。

　　自2009年深圳市创新性提出“城市更新”概念、开始全面系统推进城市更新以来，弹指一挥间，七年已过。以宝安区松岗红星村南片区城市更新单元为例，其是第一个进行历史用地处置的项目，处置用地面积35593.08平方米，处置后，移交政府的用地面积为7118平方米。

　　充分发挥市场积极主动性

　　我市城市更新遵循市场运作原则，改造项目可由权利人自行实施，也可由市场主体实施，对于城中村改造项目，还可以由原农村集体经济组织继受单位与市场主体合作实施。在拆迁、补偿等问题，同样遵循市场机制的原则，由开发主体与原权利主体平等协调解决，避免了因政府直接介入而引发各种矛盾和摩擦。而政府部门则主要做好规划统筹、法规保障和监管服务等工作。

　　让市场主体运作，使得城市更新项目重新焕发活力。京基100的前身就是蔡屋围旧村改造，如今已是深圳投入使用的最高建筑。

　　昔日的天安岗头项目由一个即将被废弃的厂房，摇身一变为高科技集聚中心；崛起在福田赛格日立旧厂房的深业上城，已然成为深圳一道亮丽的城市景观线。

　　自2009年深圳市创新性提出“城市更新”概念、开始全面系统推进城市更新以来，弹指一挥间，七年已过。以宝安区松岗红星村南片区城市更新单元为例，其是第一个进行历史用地处置的项目，处置用地面积35593.08平方米，处置后，移交政府的用地面积为7118平方米。

　　多种创新模式并举

　　长期以来形成的以新增用地为对象的管理方式，与城市更新等土地二次开发存在本质的差异，不能适应土地二次开发的要求。

　　按照“节约集约是目标，利益共享是核心，市场化是方向”的指导思想，我市初步构建起以“城市更新单元”为载体的管理机制，创造了存量土地二次开发的范式。

　　一是以“城市更新单元”为基本管理单位，突破了以单一宗地为改造对象的惯常做法。城市更新单元的划定在面积、合法用地比例等方面有相对严格的限制条件，原则上为具有一定规模的相对成片区域，通过改造后重新划定产权边界和设定规划条件，能够有效地落实城市基础设施和公共服务设施用地，并通过城市更新项目的实施保证相关设施建设到位。目前我市城市更新单元的平均规模在8万平方米左右。

　　二是建立了城市更新单元规划制度，更新单元规划不再是政府主导的“包办式”规划，而是多利益主体参与的“协商式”规划，在优先保障公共利益的前提下，实现“利益共享”。

　　三是多种更新模式并举，在传统的拆除重建基础上，还提出综合整治、功能改变模式。前几年，我市由市、区政府出资，完成了一轮全市城中村的综合整治，涉及城中村333个，投入资金近24亿元。2014年以来，以旧工业区为主要对象，出台允许加建扩建、功能改变和土地延期等激励政策，试点开展以综合整治为主的复合式城市更新。与此同时，在拆除重建类项目中，也进行细分，划定了一些现状保留和整治维护区域，有效保护了一批历史建筑、传统世居和工业遗存。

　　由于多种创新模式并举，在传统模式中另辟蹊径，取得了喜人成绩，这也是我市城市更新经验中的重要尝试。

　　自2009年深圳市创新性提出“城市更新”概念、开始全面系统推进城市更新以来，弹指一挥间，七年已过。以宝安区松岗红星村南片区城市更新单元为例，其是第一个进行历史用地处置的项目，处置用地面积35593.08平方米，处置后，移交政府的用地面积为7118平方米。

　　与创新土地政策密不可分

　　我市城市更新政策之所以行之有效，与创新土地政策也密不可分。主要包括改造用地可以协议方式出让给原权利人或参与改造的市场主体；未建设用地可通过城市更新的规划整合进行腾挪、置换，零星用地可以协议出让给开发企业；区分城中村、旧屋村、旧工业区和其深圳松岗正通大厦有哪些公司他旧区等不同类型，适用差异化的地价标准；建立地价与容积率的联动机制等。此外，在非农建设用地和征地返还用地指标落地、历史用地处置方面，城市更新还发挥了消化历史欠账、激发政策创新的作用。

　　以宝安区松岗红星村南片区城市更新单元为例，其是第一个进行历史用地处置的项目，处置用地面积35593.08平方米，处置后，移交政府的用地面积为7118平方米。目前处置面积最多的项目为宝安区沙浦工业片区更新单元，处置用地面积183854.43平方米，处置后，移交政府的用地面积为36770平方米。

　　建立土地利益共享机制

　　在机制上，我市城市更新建立土地利益共享机制，坚持政府、市场主体、产权主体及原农村集体经济组织的共赢，改变了传统的由政府主导新增土地收益分配的局面。

　　在这种机制下，政府主要立足于公共配套的落地，要求更新单元内必须提供不小于3000平方米且不小于拆除范围用地面积15%的用地，用于建设城市基础设施和公共服务设施（实践中，城市更新单元的平均规模在9万平方米左右，项目平均土地贡献率达到30%），改造后住宅项目需按住宅总规模8%-12%的比例配建保障性住房，产业项目需照12%的比例配建创新型产业用房。市场主体通过参与全环节的开发运作，特别是针对不同的更新项目享受差别化的地价政策，降低了实施成本，分享了土地增值收益。相关产权主体通过物业安置和货币补偿的方式也充分共享了增值收益，同时推动了原农村集体经济组织的转型发展，彻底改变了社区居民的生产生活方式。

　　按照规定，每个拆除重建类城市更新单元必须提供大于3000平方米，且不小于拆除范围用地面积15%的用地，用于建设城市基础设施和公共服务设施。实践中，项目实际的平均土地贡献率达到30%左右。此外，改造后包含住宅的项目按住宅总规模8%-12%的基准比例配建保障性住房，产业升级类项目按照12%的比例配建创新型产业用房，这些物业都由开发企业建设完成，并以建造成本价移交给政府或按照政府指定的价格和对象进行销售，体现了政府导向，发挥了保障民生、扶持产业的作用。城市更新首创的保障性住房配建制度已被省国土资源厅在全省范围内推广。

　　近几年，我市城市更新工作多次得到上级的肯定，在省级层面，我市连续多年在广东省“三旧”改造考核中位居前列，多次荣获一等奖、二等奖。在国家层面，2012年，在国土资源部和广东省召开的“三旧”改造政策总结会上，深圳的做法和经验获充分肯定；2013年4月，国土资源部在十省市启动城镇低效用地再开发试点，深圳的有益经验在全国总结推广；2014年8月，我市“以旧城镇、旧厂房、旧村庄‘三旧’改造为主要内容的城市更新土地节约集约利用机制改革”经验被国家发改委纳入国家综合配套改革试验区改革成果，将在全国推广。