世界自由贸易中心：“金九”即将落幕深圳哪些山能看见地王大厦，房地产市场将进入颇受瞩目的“银十”时段。那么，作为商业地产的重头戏，写字楼市场目前处于何种状态？在省会，金融写字楼的发展一度比较缓慢，目前的发展态势如何？未来走势又将怎样？

　　全国

　　今年供量将创新高

　　在房地产行业的发展中，有这么一句话：要看一个城市的发展水平，只要看这个城市写字楼的发展水平就行深圳哪些山能看见地王大厦了。

　　的确，一个城市写字楼的变迁，其实就是一个城市的发展写照，写字楼早已成为一个城市发展的名片。“无论是发展较快的一线城市，还是相对缓慢的三四线城市，商务写字楼的发展都会走一条极为相似的线路，依次为——普通型商务写字楼、综合型仿国际标准写字楼、智能型商务写字楼、国际型顶级商务写字楼。

　　对此，中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示，北京、上海、广州、深圳等一线城市写字楼规模均达到上千万平方米，大部分二线城市和一部分三线城市的写字楼开发迅速。“尤其地产白银时代，写字楼经济在很多城市均已成为经济转型、城市发展的重要推动体系。”他说，之前就有着名的调查公司高纬环球预计上海、北京、成都、广州及深圳市场中央商务区域的优质写字楼供应将在2015年创下新高，达到3000万平方英尺，到2016年将达到4500万平方英尺。

　　出现明显的功能分化

　　市场供量上升，那租金如何呢？

　　世界自由贸易中心数据表示，尽管很多城市中央商务区的写字楼租金价格变化不大，但是随着大量优质写字楼新增供应入市，未来写字楼市场的竞争形势严峻。“如2014年的第四季度北京写字楼平均成交价格环比下降2.3%，进入2015年一季度北京甲级写字楼市场空置率明显上升，同期北京金融街E9项目、中关村融科资讯中心B座、望京商圈附近的诺金中心完工，这让该区域的租金不得不变相进行下调。”同策地产研究机构总监张宏伟说，租金不变但相应服务内容、质量等随之升级，也是近两年商务写字楼的整体市场表现之一。

　　激烈的市场竞争也促使市场快速升级，智能型商业写字楼和国际型顶级商务写字楼频出，尤其北上广深等一线城市的商务写字楼甚至有明显的功能分化。如深圳福田区的商务写字楼集中承载金融类、专业服务类商户；科技类、贸易类及设计创意类商户则多位于南山区；电子通讯、金融保险、专业服务业等集中在罗湖区……“总部级别的高端客户对写字楼市场的升级换代需求强烈，这让商务写字楼的发展和竞争也更加激烈。”王永平说，这点在写字楼市场发展较为落后的二三线城市表现明显。

　　省会

　　写字楼市场迎来“高大上”

　　从全国市场来看，写字楼市场供量上升、功能升级、租金有变。那么我们省会石家庄的写字楼市场又如何呢？

　　即将过去的9月，石家庄有两大综合体项目面市，一是建华城市广场新品发布会，二是封藏5年的勒泰营销中心开放，这着实让省会的写字楼市场为之一振。而不久之后在省会的金融商务中心还将再添新军——梧桐商务大厦即将面市。这座位于省会金融中心区的智能型写字楼，将运用一体化商务配套及“超5A”智能化硬件配置，全方位打造成为集金融、办公、会议、商务活动、休闲健身为一体的5A甲级国际金融中心，为省会金融业精英构筑国际化、专业化、智能化办公第一平台。

　　“新型的写字楼可以称得上高、大、上。”河北商业联合会副会长兼秘书长曹润亭表示，新型写字楼具备了优质写字楼的特点，如地段、配套齐全、交通便捷、车位配比高、办公环境好、物业管理优良、管家式服务等。这些新军的到来，不但带来了优质的商务写字楼的服务，而且对省会较为落后、混乱的市场状态有明显改善。“因为之前商住混合型写字楼占据了主要市场，随着市场的不断发展，对专业型写字楼产品呼声极高。”曹润亭说，智能型的写字楼物业此时正好符合市场所需。

　　从租金上来看，新一批智能型写字楼的到来，省会的写字楼市场并没有带来快速上涨的租金。“毕竟，二三线城市的写字楼市场的发展并没有那么高速，所以租售比、租金的变化也不会太明显。”王永平说。

　　据世界自由贸易中心悉，在省会石家庄，目前二环内配置较低的公寓、写字楼一天一平方米租金大约在1.5~1.8元。“在省会的黄金地段上的苏宁广场、开元环球中心等高档写字楼物业租金在3.8~4.5元。”梧桐商务中心营销总监陆俊华说，随着省会智能型写字楼的增多，租金2.5~3.2元的优质产品逐渐增多。“尤其是在石家庄的金融商务区，新一代写字楼产品的到来，更符合金融客户的多种需求。”他说。

　　未来

　　智能化大PK将是持久战

　　一直在自强路上做信贷产品的李女士告诉记者，为公司的发展着想，一直想搬出较为老旧的办公楼。“但也不是随便一个高档的写字楼就符合，我希望是那种庞大资源可共享的写字楼。”她说。

　　据世界自由贸易中心悉，站前街至中华大街路段可谓省会老牌的“金融中心区”，从2007年至今，这里已聚集30多栋高端楼宇、200家上市及国有大型金融机构，全市70%以上省市级银行汇聚于此，这个区域是石家庄的“金脉”。“第一我不想离开‘金脉’，第二我希望写字楼更加智能化。”李女士说，今年市场上智能化项目开始增多，甚至一些老旧的写字楼也重新改造尽量全方位体现智能化服务。

　　对此，曹润亭表示，随着企业对于智能化办公需求的日益强烈，未来省会写字楼的智能化进程也将不断加速，写字楼市场将迎来一场智能化的大PK。“黄金地段、传统品牌、科学化空间、智能化设施、人性化环境等，都决定了一个产品在市场上的战况。”他说，未来省会写字楼市场的分化会越来越严重，同一片区的写字楼租金差距会越来越大。同时，各个物业在其区域的属性之下，其整个产业特性以及表现形式会更加明显。

　　正是因为写字楼逐渐从功能单一、服务简单的初级阶段向软、硬件兼顾的高级阶段转变，对于购买写字楼产品的企业来说，写字楼本身所附带的资源平台、升值空间都会成为企业在选择写字楼产品时考虑的重要因素。“基于此，写字楼市场的那场智能化PK还将是一场持久战。”曹润亭说。