目前，中国高层传达的信号表明：房地产调控还有狠招。而在继李迅雷、姜超携手警示房地产风险之后，任泽平也提出预计这一轮房价上涨接近尾声。在此情况下，一些外国的房子成了部分中国投资客的首选。现在，这些国家的楼市正在上演中国式的疯狂。

　　目前，中国高层传达的信号表明：房地产调控还有狠招。而在继李迅雷、姜超携手警示房地产风险之后，任泽平也提出预计这一轮房价上涨接近尾声。在此情况下，一些外国的房子成了部分中国投资客的首选。现在，这些国家的楼市正在上演中国式的疯狂。（BWC中文网注）

　　除了中国的一二线城市，西方国家有哪些外国城市会出现一年房价上涨30%的情况深圳市政大厦有哪些公司？

　　去年是加拿大的温哥华，现在是多伦多。

　　根据多伦多房产局近期公布的3月房价数据，多伦多房价同比上年增长33.2%，房屋均价达到91.65万加元，与上月同比也上涨了4.6%，打破28年来单月的涨幅纪录。

　　澳大利亚的悉尼和墨尔本同比涨幅也很惊人。根据Corelogic的数据，悉尼三月房价同比涨幅18.9%，中位价格达80.5万澳元，墨尔本涨幅15.9%，中位价为60.5万澳元。

　　两国的房价飙涨，在一向房价较稳定的西方国家中无疑是另类。楼市的异动，也引起了多家机构和官方的关注，它们开始不淡定了。

　　加拿大泡沫即将破裂？机构多次预警

　　多伦多房价数据一出，多家专业机构发出预警，表示加拿大房地产泡沫即将破灭。

　　过去几年，时常有金融机构看空多伦多楼市，但加拿大本国银行一直很“爱国”，否认存在泡沫。

　　而此次两大加拿大本土商业银行——蒙特利尔银行（BMO）和多伦多道明银行（TD），相继警告多伦多房市泡沫即将破灭，自然受到关注。

　　蒙特利尔银行首席经济学家波特测算，加拿大1%收入最高的家庭年收入22.5万加元，目前在多伦多也只能负担半独立屋或联体别墅，而年收入7万加元的普通工薪家庭，更无法负担多伦多的房价。

　　加拿大国家银行的报告也指出，加拿大目前楼市与2005年美国楼市巅峰期很类似，且自2000年来的涨幅，加拿大已远远超过美国一倍以上。

　　在加拿大几大商业银行接连警告多伦多泡沫化后，国际知名的信贷评估公司——穆迪警告：加拿大房地产市场的泡沫面临破裂危险、房价可能会出现大幅度调整。

　　与此同时，穆迪指出澳大利亚、新西兰、瑞典也有同样风险。

　　商业机构做出的预测往往较中立，而如果连官方机构都指出房地产过热，泡沫存在风险，似乎真的需要值得警惕了。

　　加拿大房市监管机构——加拿大抵押及住房公司（CMHC），昨天发布《房屋市场评估》报告，有强烈迹象显示房地产市场处于整体问题状态，全国房价仍有价格加速上涨和过热迹象，导致全国房市整体存在问题。

　　抵押及住房公司的“问题状态”包括：建房过度、估值过高、房市过热和房价加速上涨四个情形（下图），颜色越深表示问题越严重。CMHC季报通常对维护加拿大金融和房地产市场的稳定有预警作用。

　　温哥华房市有“估值过高严重”的迹象，整体房市评估处于“问题严重”状态。温哥华附近的维多利亚，房价估值过高迹象也处于“严重”，当地经济基本面无法解释房价的过高涨幅。此外，安大略省会多伦多和哈密尔顿的房价持续面临“估值过高”和“过热”等现象，对租房、成屋和新屋销售的需求都大于供给，导致了房价蹿升。

　　澳大利亚楼市风险也被机构警告。

　　日前，澳联储发布金融稳定评估报告，强调房地产市场价格飞涨的风险，警告监管机构将考虑进一步收紧借贷规定，以防止由债务引发的房价泡沫。楼市泡沫风险以及泡沫破裂，是澳洲联储自上次8月降息后按兵不动的一大因素。

　　官方迅速出招

　　看过这么多机构的警告，加拿大、澳大利亚两国的官方机构也立即行动，出猛招给楼市降温。

　　多伦多所在的安大略省政府，一周前推出15%的外国买家投机税，以及其它15项措施，应对近期上涨过快的楼市。此外，多伦多、安大略省、联邦三级政府官员还将进一步磋商抑制楼市泡沫的新政。

　　澳大利亚此前推出的楼市限制政策则更全面、广泛。包括各省政府针对外国买家的印花税、澳洲各大银行的全面限贷政策、近期商业银行全面上调贷款利率、强制拍卖违规购买的房屋等。

　　尽管许多业内人士强调，两国热门城市的房价上涨，有移民和留学生人数持续增加、房屋供应不足等情况，房价上涨有供需基本面的支撑，但官方依然提前放出大招，抑制楼市泡沫。

　　泡沫多严重了？对比两个指标

　　加拿大、澳大利亚的泡沫到了什么程度？

　　对于“泡沫指数”，业界没有统一的指标，一般常用房价收入比、年租金回报率两个数值来衡量。

　　不妨对比多伦多、温哥华、悉尼、墨尔本、北京、深圳在这两个指标上的表现。

　　房价收入比=房价/年家庭总收入，按照国际惯例，这一数值在6以下处于健康区间，即6年不吃不喝的家庭总收入能买下一套房。

　　此外，还有一个关于住房承受力的标准，即每月用于房屋的消费（还贷）占家庭月收入不能超过30%。这样，通过大约20年的贷款，一个家庭能较轻松的买下一套房。

　　年租金回报率=（年租金收入-房屋持有成本）/购房总花销，算出来的比值若低于3%，则说明房价过度高估。若这一比率能达到5%或以上，则说明较具有投资价值，20年租金能收回购房成本。

　　可以看出，六个城市中，深圳、北京的房价收入比最离谱，分别需要44年和33年不吃不喝，才能买下一套房。而在机构和官方眼中泡沫即将破裂的多伦多和悉尼，虽然这一比值也超过了6，但却远低于北京和深圳。

　　在租金收益率方面，即便加拿大、澳洲的四个城市房价连续飙涨，但收益率依然能达到4-5%之间，亦即每年租金收入能赚回购房成本的4%-5%。而北京和深圳的租金收益率则是惨不忍睹。

　　反思

　　笔者曾对有意出国置业的朋友多次提到，在西方成熟的房地产市场，寻求地产升值和飙涨并不太合适。

　　这不，加拿大和澳大利亚一些城市出现房价上涨过快之后，立马引起了国内各机构和官方政府的重视。他们反应如此激烈，主要是因为房价短期过快上涨在西方世界仍属罕见情况。

　　加上08年次贷危机引起的全球金融危机，让监管机构一直对房地产市场潜在的风险极为警惕，毕竟有“十次危机，九次地产”的说法。

　　就目前来看，无论是房价收入比还是租金回报率，多伦多、悉尼等城市仍然比国内的北上深要健康不少。然而即便是这种情况下，也已引起当地机构和官方的注意，被认为房产存在泡沫，且需要严加防范并祭出多项楼市降温措施。

　　从这一层面说，恰好证明西方房地产市场的稳定和成熟，是具有自省和纠错能力的市场。作为投资者，更应以寻求资产安全、投资分散和赚取高租金收益为目的，因为西方楼市最主要属性是稳定性和完善的租赁市场。

　　延伸阅读：

　　中国楼市“僵尸”或遭致命一击，中国已抢先美国动手

　　财经观察员陈工金在BWC中文网撰文指出，当市场还在对美联储即将进行“缩表”议论纷纷的时候，殊不知中国早已快美联储一步进行了缩表。“中国式缩表”将在相当长一段时间内，深刻地影响中国市场走势和资产价格。什么是“缩表”？中国央行何为"缩表"？对房价将有何影响？现在的中国楼市已变成一个“涂脂抹粉”的僵尸。垄断封闭的金融体系，大量低效的国有企业，都是最典型的僵尸形态，错配和耗费了大量的资源。

　　在经济学叙述中，“僵尸经济”并不是一个突兀的新词，而是有多方面的渊源。

　　此前，青年经济学者温克坚告诉BWC中文网，现在的中国楼市已变成一个“涂脂抹粉”的僵尸。垄断封闭的金融体系，大量低效的国有企业，都是最典型的僵尸形态，错配和耗费了大量的资源。

　　“僵尸经济”这种说法的广泛流行，和1991年日本房地产泡沫破裂之后的经济表现高度相关。

　　中国楼市“僵尸”或遭致命一击，中国已抢先美国动手

　　刚刚，据北京商报报道称，目前，北京各银行商用房全部暂停抵押。此外，据悉，广州多家银行也不能做商住房抵押贷款。分析人士表示，这是对商住房调控的一个补充性政策，暂停也充分说明了收紧政策的导向。此前，央视称，中国商住房土地产权到期后房子或被国家无偿收回深圳市政大厦有哪些公司！给全国的商改住项目浇了一盆冷水。

　　与此同时，中国高层的态度正越来上对金融反腐、金融治乱进入实质性阶段。这意味着，除债股市、期货等外，接下来房地产行业也会感受到比较全面的利空，将使得热点城市楼市的迅速降温。

　　最近几天，当市场还在对美联储即将进行“缩表”议论纷纷的时候，殊不知中国早已快美联储一步进行了缩表。“中国式缩表”将在相当长一段时间内，深刻地影响中国市场走势和资产价格。什么是“缩表”？中国央行何为"缩表"？对房价将有何影响？

　　当美联储还在为缩表放风之际，中国央行却已经“抢跑”了。

　　今年以来，中国央行资产负债表逐月收缩，从1月末到3月末短短两个月时间收缩1.1万亿，降幅达3%。

　　同时，尽管家庭、政府、金融机构、非金融企业这四大部门债务余额仍在增长，但增速呈现全面下滑趋势。

　　这就是发生在我们身边的“中国式缩表”，它已经不动声色的来了，并将在相当长一段时间内，深刻地影响中国市场走势和资产价格。

　　“缩表”到底是什么

　　迄今为止，关于缩表的讨论几乎仅限于美联储。缩表是指中央银行减少资产负债表规模的行为。美联储通过直接抛售所持债券或停止到期债券再投资的方式，可实现对基础货币的直接回收，相对于提高利率，是更为严厉的紧缩政策。

　　在金融危机之前，美联储资产负债表规模不到9000亿美元，金融危机后美联储通过QE不断进行资产购买，如今资产负债表规模已经膨胀到4.5万亿美元，在美国GDP中的占比也由6%上升到了23%。

　　尽管美国经济复苏，但美联储在货币政策正常化的过程中，迄今仅进行了基准利率的上调。直到上个月公布的美联储会议纪要，才有多数官员预计可能今年晚些时候适合开始缩表。

　　目前美联储会重新购买到期的资产，从而保持资产负债表总规模不变。

　　在中国，去年央行资产负债表规模忽上忽下，并无太大趋势可言。但今年前三个月，在外汇占款继续下滑的同时，央行公开市场操作净投放的基础货币也在不断减少，央行已经实现了实质意义的缩表。

　　从全社会债务数据来看，迄今为止各个部门债务余额仍处于增长态势，似乎和“缩表”的关系尚远，但是从增速来看，全面下行趋势明显，对于各类资产价格也将带来巨大影响。

　　“中国式缩表”有何表现

　　今年以来，前三个月数据显示着央行资产负债表持续收缩的过程：1月末央行总资产是34.8万亿元，2月末下降到34.5万亿，3月末则降到了33.7万亿。从1月末到3月末短短两个月时间，央行资产负债表收缩1.1万亿，降幅达3%。

　　中国的基础货币投放主要是由“外汇占款”和“央行对其他存款性公司债权”组成。其中外汇占款在持续下滑，所以央行近年来就通过“对其他存款性公司债权”的方式投放资金。今年1-3月，这部分数据也是逐月走低的。

　　今年的情况意味着，央行通过“外汇占款”以及公开市场操作净投放双双减少的方式实现了缩表。

　　除了央行之外，全社会债务余额尽管仍在继续增长，但是同比增速则呈现明显的下行趋势，“中国式缩表”味道浓烈。

　　“缩表”关系到哪些社会部门

　　据安信证券统计，截至今年3月末，中国全社会四个部门——家庭、政府、金融机构、非金融企业的合计债务余额为252.1万亿，同比增速为15.8%。相比之下，2月末为16.8%，1月末是17.1%，去年12月末是18.7%，下行趋势明显。

　　具体来看，家庭部门总债务34.8万亿，同比增速24.4%。据安信证券，这一增速与2月持平，但如果放松到小数点后面两位，就比2月末略低一点，家庭部门债务同比增速似乎有触顶回落的迹象。

　　对于金融机构来说，按照安信证券统计口径，同业负债——也就是银行和非银对于存款性公司的负债，这部分债务余额截至3月末是67.7万亿，同比增速17.6%，比前值19.2%又有明显下行。

　　从银行业来看，截至3月末银行负债是69.9万亿，同比增速21.5%，非银负债是28.4万亿，同比增速23.2%。从去年12月份以来，连续四个月金融机构的负债同比增速出现了全面、单边、大幅的下行。

　　对于政府部门来说，截至今年3月末的债务余额是41.6万亿，同比增速19.5%，前值是22.9%，去年年中以来这个数据几乎是单边下行的。

　　最后一个部门是非金融企业，截至3月末的债务余额是108万亿，同比增速10.9%，前值是11.1%，1月末是11.3%。也就是说，非金融企业的负债最近连续两个月同比出现下行。

　　安信证券认为，一方面国有企业负债同比增速往下走，另外一方面私人企业没有太强的加杠杆动力，综合下来，非金融企业负债同比增速向下是一个比较确定的情况。如果整个非金融企业右端负债的同比增速往下，左端主要对应的投资很难会有所表现。

　　“缩表”后，房价下跌不再遥远

　　中国央行的这次“缩表”抢跑，后续对市场的影响，普通人最关注的大概就是对房价可能产生的震荡了，房价是否会降？

　　安信证券认为，按照现在房地产销售，还有银行对于家庭部门贷款的态度，倾向于认为家庭负债的同比增速应该会趋势性向下，这样一来，房价环比下跌应该为时不会太远。

　　七十城房价环比增长0.7%，是一个非常高的水平，如果家庭部门债务同比增速持续向下的话，在今年上半年也许就能看到价格环比开始下跌。

　　此外，对股市与商品所造成的冲击也不容小觑。

　　今年以来，债务余额同比增速有比较明显的下行，而另一方面最新公布的实体数据显示，实际经济增速在去年四季度和今年一季度连续两个季度比前值高。

　　安信证券表示，这也就是说信用创造趋于下行，实际产出的增速趋于往上，二者之间的缺口在持续压缩。而这种缺口的压缩产生的结果就是广谱通胀压力的消散，各类资产价格都会受到冲击，“我们之前将之称为减量博弈”。

　　安信证券认为，在整个减量博弈的背景下，无论是商品期货还是权益市场都很难具备单边上涨的支持。安信证券称：

　　权益市场可能是一个区间振荡，商品期货这一块由于去年涨的太多，今年可能会有一定程度上的回落。我们之前也判断过，去年一个很明显的情况是，国内商品比国际涨的好很多，可能今年会反过来，国内商品表现的会比国际上差。

　　调控房价专家还支了这几招

　　今天人民日报也发表文章，专家称要坚持房子居住属性，要在宏观上管住货币。专家认为，促进房地产市场平稳健康发展，必须综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。专家还支了这几招，从党媒的表态中可以窥见一丝风向。

　　1.灵活确定竞价方式，完善商品房建设用地出让制度

　　商品房建设用地属于经营性用地，土地出让实行“招拍挂”制度。这一制度有效遏制了暗箱操作等腐败问题，但价高者得的制度安排也容易导致地价和房价不断上涨。因此，地方政府可以结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”等。

　　比如，可以对非普通商品房建设用地实行不限条件“招拍挂”、价高者得的竞价方式深圳市政大厦有哪些公司；而普通商品房建设用地的出让则可实行限定条件（限房价、限面积）“招拍挂”、价格合理者（房价与楼面地价之比较低者）得等多种竞价方式。这样既可以有效防止高价地扰乱市场预期，又有利于保障居民的基本住房需求。

　　2.坚持房子的居住属性，完善购地购房管理制度

　　一段时间以来，商品房除了满足居民的住房需求，还附载着其他一些功能。当前，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，强化地方政府在盘活城市闲置和低效用地等方面的主体责任，完善购地购房资格审查制度。比如，建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

　　3.深化公共资源配置制度和户籍制度改革

　　我国高等教育、医疗卫生等方面的优质资源过度集中于大城市，造成户籍的“含金量”因城而异，促使人们产生强烈的大城市户籍偏好，对一、二线城市商品房的需求持续扩大，形成一、二线城市房价不断上涨的推动力。因此，应促进高等教育、医疗卫生等公共资源配置更加均等化，破除按户籍分配优质公共资源的制度安排。应在三、四线城市合理增加一些优质公共资源，增强居民落户中小城市的意愿，让居住在不同城市的群众更公平地享有发展成果和发展机会，进而有效调整不同城市的住房供求关系。

　　4.深化住房建设用地供应制度改革

　　当前，在一些一、二线城市，由于人口持续流入和大量增长，住房建设用地的供应缺口不断扩大。对此，应根据人口流动趋势、常住人口规模等情况，动态调整并确定城市住房建设用地规模，建立严格的城市住房建设用地供应规划和信息公开制度，促进商品房建设用地合理供应。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，应合理增加住宅用地特别是普通商品房用地供应规模；去库存任务重的城市，应减少乃至暂停住宅用地供应。通过加强和改进住宅用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

　　(本文根据BWC中文网、海外掘金、腾讯财经综合)

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