中国楼市的真实现状是怎样的？

　　从2008年之后，房地产的自住需求逐渐降低，更多演化成金融和投资需求，且金融属性会越来越强。随着资本市场的波动，包括央行印钱的速度以及通货膨胀的问题，房地产逐渐演化成了一种货币现象。

　　然后说说为什么是泡沫？泡沫其实是有几个指标可以参考的深圳40周年是哪些大厦灯光秀：

　　第一个指标是：房价收入比=房价/家庭年收入

　　深圳的房价收入比已经超过了40倍，上海、北京都超过了30倍，不吃不喝30-40年深圳40周年是哪些大厦灯光秀你也买不起房。这个房价收入比是九十年代的日本和九八年的相关及07年的美国都从来没出现过的。当今中国的房价收入比已经创了一个历史新高了。

　　如果说真的40年不吃不喝你都买不起房，这说明你从挣钱到退休你都未必能还清贷款，这是一个非常恶劣的情况。在不坑爹不啃老的情况下，现在能够买得起房的人已经不多了。

　　第二个指标也就是大家比较熟悉的租售比，房子的内生价值。

　　熟悉股票的朋友知道，股票的内生价值是指你买进的股票在没有人接盘的情况下它自己能够产生多少价值，每年能给你挣多少钱，这就是股票的一个估值的算法。有人说巴菲特是股神，其实巴菲特玩的并不是股票，他更多投资的是公司实体本身，而巴菲特买入一只股票绝对不是期待着它明天或者后天能够上涨，而是期待着这家公司在未来十年内源源不断地为他提供利润。

　　所以，股票市场出现大幅的波动，包括出现过极端的股灾情况下，巴菲特都能毫发无损，穿越历史周期40几年而不倒。因为他买的是公司赚钱能力，这是普通人学不会的东西，而巴菲特所持有的伯克希尔哈撒韦这个保险公司，他有源源不断地现金流，可以在股票大跌的情况下以更便宜的价格持续买入。所以这才是巴菲特投资的最大秘诀。这是一般人学不会的。首先你没有源源不断地现金流，第二你可能不会看公司在未来十年或更久的时间内的现金流的情况，这个可能更专业的股权投资者会在意一些。

　　租售比=每平方建筑面积的租金/每平方建筑面积的售价

　　深圳的售租比最为扭曲，差不多需要50-60年才能收回成本。而在十年之前，我们的售租比大概只有现在的一半，也就是30年左右能够收回成本。

　　而租售比怎么判断呢？最简单的办法就是租金/房价，在你能够买房出租的情况下一年能赚多少钱。如果说只占总价的2%，那还不如把投资买房的钱存在银行，都比买房出租这种方式赚钱。

　　正是基于此，我们说现在买房出租是完全没有价值的行为。你所期待的就是买完房后这个房子能够获得升值，然后让一个傻子从你手中以更高的价格接走。而这种行为，在投资上就是一种搏傻行为，而现在的房价，就进入了明显的搏傻阶段。所有都基于一个点，就是出现源源不断的傻子，从你手中把房子接走。

　　第三个指标是月供收入比，这要考察你赚钱的能力了

　　月供收入比=月供/收入

　　有新闻说上海和深圳已经严查月供收入比，如果你的月供占家庭收入超过一半就很难说是健康了。我们不妨算一笔账，按500万的房子来计算，刨除首付是150万，他要贷款是350万，月供就是22200元.也就是说你的家庭月收入要超过45000元才能买得起这套500万的房子。试问有多少家庭的月收入能够超过45000?

　　一线城市的房价是怎么涨上去的呢？

　　最重要的原因就是一线城市的人口涌入，人口不断涌入一线城市，所以说一线城市的房价持续上涨。然后人多了，把一线城市变得繁华，工作机会多，收入多了，进而推动地价上涨，地价上涨推动房价继续上涨。

　　楼市会不会崩盘？

　　劝大家不要盼着楼市崩盘，因为楼市崩盘意味着经济的崩盘，大量的失业会出现，也就是说楼市涨的时候买不起房，楼市崩了你更买不起。但是上涨太多必然会出现大幅调整。这跟股市一样，短时间内上涨幅度过大一定会出现暴跌的现象。而楼市会不会出现这种情况呢？随着楼市这波的暴涨，出现暴跌的风险越来越大了。在最近几年出现逆转的概率是极大的。

　　判断主要有三点理由：

　　第一个因素：人口因素发生逆转，老龄化加剧

　　未来65岁退休人口可能达到2个亿。老年人是不需要房子的，况且他们老了之后可能吃饭的压力都会比较大（这个跟社保有关，如果指着国家来养老，这是不现实的），所以这部分老年人到老了以后生活压力会非常大。他们一辈子工作下来最值钱的东西可能就是房子。不少老年人可能会把退休后的生活寄托在房子上。所以卖房养老或出租房子养老这种状况可能会大幅出现。一旦二手房的供给会大幅增加，会改变现在的房地产供给状况，未来或会出现房子供过于求的情况。

　　第二个因素：人口反向流动

　　前十年大城市都是人口正向流动，不断有大规模人口涌入一线城市，所以一线城市房价暴涨。随后几年之内一线城市会发生什么状况呢？我们看到上海，北京包括深圳，已经明确指出要限制人口增长，控制人口规模。基础设施可能会搬出一线核心城市，各个省市的市长已经立下了军令状，就是要造成人口负增长。人口负增长的话，一线城市的房价就失去了最根本的上涨因素。

　　第三个因素：房产税

　　房产税会增加房子的持有成本，为什么会说房产税是重武器呢？之前中国的房子没有对物业进行征税，房屋的持有成本为零。即使有人想卖房子他也不急着降价卖房，拿着房子说不定还更升值。而房产税会改变这一切。

　　首先对于持有房子，这是有成本了，如果500万的房子征1%的税，那每年5万块钱的税，对于一般家庭来说是承受不了的。

　　第二，土地财政变得艰难了，地方政府必须找到新的收入来源。卖地开始卖不动了。

　　第三，前阵子说的土地续租的问题就来了，除了房产税这个事情其实根本无解，总不能让大家每70年交1次房价吧？所以要化整为零，把一次性的大钱变成每年支出的小钱，更让人接受。

　　未来如果房子卖不出去，该怎么办？

　　首先房子变成了不可变现的，也就不是资产了。房子每年都交税，甚至变成一种负担，这种负债将一直伴随着你，我们在日本的时候就看到很多人其实可以凭借退休金养老金过上衣食无忧的生活，但他们最后不得不出来工作，原因是他有房子，每年都交税，负担很重不得不老了之后出来工作。

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